Interview met José Manuel Cerviño Sosa, advocaat in Canal Sur Radio over huur en verhuur in Spanje

Advocaat bij het team advocaten en economen van het kantoor Arcos & Lamers Asociados in Marbella.

– Er zijn enkele essentiële thema’s in de Spaanse regelgeving van huur en verhuur, weliswaar meer in verband met lange termijn verhuur dan vakantieverhuur. Wat zijn de meest gestelde vragen in verband met verhuur?

Op ons advocatenkantoor in Marbella, Málaga, Spanje worden dagelijks twee belangrijke thema’s behandeld. Ten eerste, in verband met de Spaanse huurcontracten, behandelen we de wijze waarop onderhandeld wordt en de contracten die worden opgesteld. Dit wordt zaak per zaak bekeken. Anderzijds, behandelen we ook wat gekend is als contractuele crisis. Met andere woorden, indien voor een bepaalde reden, in het bijzonder wegens huurachterstand, de eigenaar of verhuurder op een of andere wijze het bezit van de Spaanse woning probeert terug te krijgen via juridische Spaanse procedures  gekend als huisuitzetting.

– En wat is de situatie op dit ogenblik? Waarom heeft de economische crisis in Spanje invloed op deze problematiek?

Dit heeft natuurlijk invloed gehad. De crisis heeft grote invloed op de economische mogelijkheden van de huurders maar ook van de verhuurders in Spanje. De huurders wegens hun vermogen betreffende de verhouding kosten en inkomsten en de verhuurders omdat deze in vele gevallen een hypotheek hebben vastgelegd op de woning waarmee ze de appartementen financieren die ze daarna verhuren. Daarmee probeerden ze op die manier aan sparen te doen. Natuurlijk heeft deze problematiek een invloed op de huur en verhuurmogelijkheden.

– Het grootste probleem is ongetwijfeld de angst die verhuurders hebben om hun woning in Spanje aan personen te verhuren die daarna niet meer kunnen betalen. Ik begrijp dat er in eerste instantie geprobeerd kan worden om tot een goed akkoord te komen voor beiden. In geval van uitzetting komt het tot een rechtszaak maar wat kunnen we preventief doen? Het beste is om preventieve maatregelen te treffen, niet?

Het is belangrijk de economische mogelijkheden van de mogelijke huurders goed te bestuderen, met andere woorden of er geen sprake is van insolventie. In dit geval kan aan de huurders die in dienst zijn bij iemand een kopie worden gevraagd van de laatste twee of drie salarisspecificaties. In geval de huurders geen werknemers zijn, maar zelfstandigen of zelfs afhankelijke personen die geen eigen inkomen hebben, zoals in het geval van studenten, dan is de beste mogelijkheid een garantie te vragen: persoonlijke garanties zorgen ervoor dat een persoon een garantie biedt voor een andere en zich verantwoordelijk stelt indien de huurder niet betaalt of bepaalde clausules van het contract niet nakomt. Het kan ook gaan om een waarborg of bankgarantie. Deze zijn aan te raden maar ook moeilijk te verkrijgen in de huidige situatie.

Er bestaan ook Spaanse verzekeringen voor gevallen van niet-betaling, maar u moet heel goed weten wat u juist verzekert, wat in de dekking is inbegrepen. Dit is in vele gevallen een informatie die, naar mijn mening, onvolledig of verwarrend is omdat niet precies gezegd wordt wat nu wel inbegrepen is en wat niet, en ook de kosten van deze verzekering dienen in rekening te worden gebracht.

– Het thema van de verzekering is zeker interessant zowel voor de verhuurder als de huurder. Palma uit Algeciras heeft bepaalde twijfels en belt ons daarom op met de volgende vraag: hallo Palma.

• Goedemorgen, ik heb de volgende vraag. Mijn zoon studeert in Granada en op 15 juli is het Spaanse huur contract ten einde gelopen. De verhuurder moest ons daarna de waarborg teruggeven maar hij zei dat er een matras ontbrak. De matras ontbrak helemaal niet, maar het was zo dat we deze hadden vervangen. Ik heb hem dit gezegd en heb hem erop gewezen dat als er geen inventaris is, hij niet kan eisen dat een matras weggenomen is of werd vervangen. Wat ik nu inzie, is dat we helemaal geen verdediging hebben tegenover de verhuurder omdat hij blijft zeggen dat er een matras ontbrak en ik hem gezegd heb dat mijn zoon 2 meter groot is en een andere matras nodig had. Om mij dit te eisen, moest er een inventaris geweest zijn en dat is er niet. Ze hebben 16 dagen zonder koelkast gezeten, ik zou dit ook kunnen opeisen.

Het gaat hier om een belangrijk punt, en dat is met name dat op het moment van het opstellen van het huurcontract in Spanje, een gedetailleerd inventaris zou moeten worden toegevoegd. Dit wordt normaal gezien niet gedaan omdat bij het ondertekenen van het contract of het afsluiten van een akkoord, men niet wil lastig doen of achterdochtig wil overkomen. Maar het zou gedaan moeten worden. Inventarissen moeten worden opgemaakt om op die manier veel problemen te voorkomen. In het geval van deze dame, begrijp ik dat gezien er geen inventaris werd opgemaakt, en de matras werd vervangen door een andere, de verhuurder geen recht heeft om een deel van de waarborg in te houden uitgezonderd indien hij kan bewijzen dat zijn matras van een volledig verschillende kwaliteit was of andere kenmerken had dan de nieuwe matras. Maar de kwestie is hier dat dit alles goed voorbereid moest worden vooraleer het Spaanse huur contract te ondertekenen en dit is niet gebeurd.

– Zijn er bepaalde eenvoudige essentiële punten die bij het verhuren van een woning in Spanje kunnen gevolgd worden om zo complicaties te vermijden.

Ja, natuurlijk. Het is belangrijk een huur contract op te maken dat aangepast is aan de huidige Spaanse wetgeving inzake stedelijk verhuur. In het contract dient alles opgenomen te worden, alle belangrijkste elementen zoals het doel van het contract, de prijs, betalingswijze, garantie, inventaris, vastlegging van het contract, etc. Dit dient altijd vastgelegd te worden in het contract want zoals gezegd wordt “woorden worden met de wind meegenomen” en alles wat niet in het contract werd opgenomen, zal zeker daarna een bron zijn van controversies.

– Er zou ook in het huurcontract in Spanje opgetekend moeten worden wat de huurder en de verhuurder betaalt, met andere woorden, wat elk van hen betaalt in verband met alle soorten werkzaamheden die uitgevoerd dienen te worden of in verband met bepaalde gebreken, etc. Niet?

Ja, het moet allemaal gedetailleerd vastgelegd worden. Zowel de bedragen die voor de huur moeten worden betaald, de huurprijs op zich, en daarna ook wie welke kosten zal betalen, de nutsvoorzieningen, wie de elektriciteit, water, gas, vereniging van eigenaren, en zelfs onroerendgoedbelasting zal betalen. Ook wie de kosten voor bepaalde werkzaamheden zal betalen moet gedetailleerd vastgelegd worden. Welke werkzaamheden komen voor rekening van de verhuurder en welke herstellingen voor de huurder.

– Laten we een specifiek geval bespreken. Stellen we voor dat we een lege woning huren met basis huishoudelijke toestellen bijvoorbeeld, en het thema van de verzekering komt ter sprake. Is het nodig dat zowel de eigenaar als de huurder een verzekering hebben voor de meubels van de woning? Met andere woorden: heeft de huurder het recht om een verzekering af te sluiten voor de materialen en meubels die de woning in principe heeft?

Natuurlijk, iedereen heeft daar recht op. In feite is het afsluiten van de verzekering voor een woning een vrije keuze. Onze wetgeving bepaalt niet dat de huurder of verhuurder zulke verzekering moeten hebben. Maar de verhuurder kan wel een contract kiezen waarin een van de voorwaarden is dat de huurder een verzekering afsluit die bepaalde dekkingen heeft, bijvoorbeeld voor de meubels en huishoudelijke toestellen in de woning, mogelijke ongevallen in verband met elektriciteit of waterlekken, etc. Maar er bestaat geen wettelijke verplichting. Dit wordt vastgelegd op wens van de partijen. Binnen deze wilsautonomie kan de verhuurder de huurder verplichten een verzekering af te sluiten als een contractuele voorwaarde.

– Hoe wordt de ontbinding van een contract in Spanje uitgevoerd als het niet helemaal gedetailleerd in het contract werd opgenomen? Is dit in de Spaanse wet opgenomen?

De algemene oorzaken waarvoor een contract wordt ontbonden, de meest gebruikelijke zeg maar, zijn perfect in de Spaanse wet geregeld voor het geval dit niet in het huur contract werd opgenomen. In deze zin herhaal ik opnieuw dat op het vlak van verhuur de meest gebruikelijke oorzaak huurachterstand is. Binnen het thema van huur en verhuur, zijn er thema’s die op eenvoudige en begrijpelijke wijze kunnen worden behandeld, maar we kunnen de zaak ook heel wat moeilijker maken.

– Vaak komt het voor dat de huurprijs niet wordt betaald, de tijd gaat voorbij, justitie in Spanje functioneert wel maar gaat traag en uiteindelijk komt het zo ver dat de eigenaar ziet dat de huurder een hele tijd niet betaald heeft. Dit komt voor, niet?

Natuurlijk. Sommige huurders kennen de Spaanse wet heel goed, en weten hoe huurcontracten en huisuitzettingsprocedures in Spanje in zijn werk gaan. Ze weten perfect hoe het werkt dus berekenen ze alles, ondertekenen het contract, betalen de eerste of de eerste twee maanden die overeenkomen met de waarborg, en betalen daarna niet meer. Ze weten dat de verhuurder slechts vanaf een bepaalde periode de procedure in Spanje zal starten, en maken daarvan gebruik. Daarom is het zo belangrijk alle mogelijke garanties te doen ondertekenen.

– In Spanje maken we veel gebruik van garanties hoewel het soms niet op een goede manier wordt gedaan. Maar toch is het beter te vermijden dan daarna een oplossing te moeten zoeken.

Ja, het is beter te voorkomen. Het is natuurlijk zo dat roerende en onroerende goederen, niet als productie- of prestatiegoederen worden beschouwd, dus is het meer en meer belastend als je deze niet vrijgeeft. Iedereen weet dat de openbare administratie het feit dat het gaat om een eigendom telkens meer belast. Maar het is belangrijk zich niet te overhaasten en een goede huurder te kiezen. Ik beschouw dit zelfs als het belangrijkste punt. Het is beter te voorkomen dan te genezen en het is altijd goedkoper om op voorhand een goede advocaat te raadplegen.