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9 QUESTIONS SUR LA LOCATION DE VOTRE MAISON.

NORME POUR RENFORCER LE MARCHÉ DES LOCATIONS EN ESPAGNE.

Le conseil des ministres a approuvé le 24 Août dernier un projet de loi pour faciliter et stimuler le marché des locations en Espagne qui entraînent une réduction dans les termes de la durée du bail et l’amélioration de la sécurité juridique.

Nous allons répondre à neuf questions fréquemment posées qui surviennent du fait de louer une maison.

Envisagez-vous de louer votre maison?

Dans ce cas, vous devez signer le bail avec le locataire du logement, en tenant compte des exigences de la loi espagnole mentionnés ci-dessous.

La location de logement est régie par la loi 29/1994 du 24 Novembre, des baux urbains, bien que certains changements aient été approuvés pour la flexibilisation et dynamisation du marché, ainsi que l’accélération des expulsions pour cause de non-paiement. Mais, vous devez notez que la nouvelle réglementation n’aura pas de caractère rétroactif, de sorte qu’elle s’appliquera aux futures contrats signés et n’affectera pas les contrats courants.

1 -. Quelle est la durée minimale d’un bail?

Selon la loi actuelle, la durée du bail sera librement convenue entre les parties. Si elle est inferieure a cinq ans, le contrat se prolongera obligatoirement pour des durées annuelles jusqu’à ce que le bail arrive à un minimum de cinq ans, a moins que le locataire prévienne le bailleur trente jours avant la date de résiliation du contrat ou de toute de ses extensions, son désir de ne pas renouveler.

Dans le cas ou la durée du contrat n’est pas fixé, il s’entend qu’il est valable pour un an.

La prolongation de cinq ans ne sera pas applicable, lorsque le contrat stipule de manière explicite, la nécessité pour le propriétaire d’occuper les lieux loués avant l’expiration des cinq ans pour l’utiliser comme domicile permanent pour lui-même ou pour son entourage familiale, à condition qu’ils répondent à certaines exigences.

Le contrat sera également prolongé par tranches annuelles pendant un maximum de trois ans, lorsque, après une période d’au moins cinq ans, aucune des parties n’aurait notifié à l’autre, au moins un mois a l’avance, sa volonté de ne pas le renouveler.

2 -. Dans quelle situation vous trouvez vous lorsque le locataire décède?

En cas de décès du locataire, le contrat peut être subrogé au conjoint(e) avec lequel/laquelle il vivait en ce moment, ou a la personne vivant avec le locataire comme conjoint depuis au moins deux ans avant la date de son décès, à moins d’avoir des enfants en commun, dans ce cas, le fait d’être en ménage serait suffisant.

La subrogation peut également être convenue avec les descendants, ascendants, frères ou d’autres personnes ayant relation avec le locataire, à condition qu’ils remplissent certaines conditions.

En l’absence d’existence de ces personnes, le bail sera résilié.

Le bail prendra fin si, dans les trois mois suivant le décès du locataire, le propriétaire n’a pas reçu un avis écrit du fait du décès, avec le certificat d’enregistrement et l’identité de la personne subrogé, en indiquant son lien avec le défunt et offrant preuve qu’elle répond aux exigences légales de la subrogation.

3 -. Comment déterminer le loyer?

Le loyer sera accepté librement par les parties et, sauf décision contraire, le paiement mensuel sera effectué dans les sept premiers jours du mois.

La mise à jour des revenus est effectuée pendant les cinq premières années, quand il se passe un an, en utilisant le taux de variation subie par l’Indice General National du Système d’Indexation général des Prix à la Consommation (IPC) au cours des douze mois précédant chaque mise à jour.

4 -. Quel est le statut de l’acheteur en cas de vente de biens immobiliers loués?

Dans les contrats de moins de cinq ans, l’acheteur est tenu de garder le locataire pendant cinq ans, que le contrat soit inscrit ou non dans le Registre de la Propriété. Dans les contrats supérieurs à cinq ans si le contrat n’est pas inscrit, l’acheteur doit maintenir le locataire pendant cinq ans. Au contraire, s’il est inscrit, le locataire doit être maintenu pendant toute la durée du contrat.

5 -. Comment fonctionne le droit d’acquisition préférentiel?

Dans le cas d’une vente de la propriété loué, le locataire a un droit préférentiel sur cette vente, dans les conditions suivantes:

1 º -. Le locataire peut exercer ce droit sur le bien loué dans les trente jours calendaires à compter du jour suivant a la notification de manière fiable la décision de vendre le bien loué, le prix et les autres conditions essentielles de la transmission.

2 -. Le locataire peut exercer le droit de rétractation, dans le cas ou il n’aurait pas été notifié ou l’omission de l’une des exigences, et également en cas de vente en dessous du prix indiqué ou sous d’autres conditions essentielles moins onéreuse. Le droit de rétractation expire après trente jours à compter du lendemain de la notification que fera l’acheteur au locataire des conditions essentielles de la réalisation de la transaction, par remise d’une copie de l’acte ou du document formalisé.

La convention par laquelle le locataire renonce aux droits préférentiels et de rétractation sera valide en contrats convenus d’une durée maximale de cinq ans.

6 -. Qui paie les frais d’entretien à la maison?

Le paiement de ces frais sera convenu par les parties. Les coûts des services tels que l’électricité, l’eau, le téléphone, sont à la charge du locataire.

7 -. Quelles sont les causes qui peuvent entraîner la résiliation d’un bail?

Le propriétaire peut résilier le contrat, entre autres, pour les circonstances suivantes:

a) Le non-paiement du loyer ou toute autre somme dont le paiement est inscrit dans le contrat.

b) Défaut de paiement de la caution.

c) La sous-location ou la cession non autorisée par le propriétaire.

De même, le locataire peut résilier le contrat dans les cas suivants:

a) La non-exécution par le propriétaire des réparations nécessaires pour maintenir la maison à servir à l’usage convenu.

b) Les perturbations faites par le propriétaire dans l’utilisation de l’habitation.

8 -. Quand verser le dépôt de garantie?

Le dépôt de garantie est versé au moment de la célébration du contrat, pour un montant équivalent à un mois de loyer.

9 -. Quelles exigences doit remplir le bail?

Lorsque le bail est formalisé par écrit, il doit indiquer l’identité des parties, l’identification du bien loué, la durée convenue, le loyer initial du contrat et les autres clauses que les parties ont convenu.

  • Wim Lamers
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