El valor de los inmuebles ha venido decreciendo en los últimos años, desde el instante en que estalló en España la burbuja inmobiliaria.
Si usted en comprador de un bien inmueble y acuerda un precio cierto con el vendedor, puede encontrarse que una vez firmada la escritura de compraventa reciba una liquidación complementaria de la oficina liquidadora correspondiente, reclamándole la diferencia en el impuesto de acuerdo a unos criterios establecidos por ley. La administración tributaria está facultada para la revisión de los valores libremente fijados por las partes.
En Andalucía, la Orden de 13 de Febrero de 2013 aprueba los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, y se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y la metodología seguida para su obtención.
Imaginemos que usted, comprador de un bien inmueble de segunda mano, acuerda con el vendedor un precio de compra determinado. Ese precio es libremente pactado por ambas partes y a todos los efectos es un precio de mercado, sin embargo deberá tener en cuenta que si ese precio es inferior al establecido por la administración tributaria – en este caso, por la Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma Andaluza-, es decir, el denominado valor fiscal, usted, comprador, recibirá en un plazo relativamente breve desde la firma de la escritura de compraventa una liquidación complementaria reclamando la diferencia en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales inicialmente liquidado, más intereses (e improbables multas).
Pongamos un ejemplo práctico que le permita entender lo anterior:
Comprador y vendedor acuerdan un precio de 100.000 euros por una vivienda urbana en el municipio andaluz de Cuevas de Almanzora.
El valor catastral de ese inmueble en el municipio es de 45.000 euros y el coeficiente multiplicador aplicable al municipio para el año 2013 es de 3,60. Nos encontramos que el valor fiscal de este inmueble es de 162.000,00 euros, es decir 45.000 x 3,60.
El comprador ha liquidado su Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al 8% sobre 100.000 euros, con una cuota tributaria de 8.000 euros.
Pues bien, tenga por seguro que la oficina liquidadora adscrita al municipio de Cuevas de Almanzora, le remitirá una liquidación complementaria requiriendo el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales sobre un valor fiscal de 162.000,00 euros, con una cuota tributaria a ingresar de 12.960 euros, descontando los 8.000 euros ya pagados inicialmente, más los intereses que corresponda.
Estos mismos valores fiscales serían aplicables al Impuesto de Sucesiones y Donaciones en Andalucía.
Antes de proceder con la compra de un bien inmueble y pactar un precio con el vendedor, tenga en cuenta que existen una serie de valores que pueden alterar los impuestos aplicables en esa operación.
Para cualquier duda, no tiene que más que ponerse en contacto con nuestro despacho de Arcos y Lamers Asociados.
Féliz Ruiz, abogado en Marbella
Marbella, Junio, 2013.
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