Door María Teresa Arcos, advocaat in Marbella.

Dit onderwerp wordt gereguleerd in het Spaans rechtssysteem krachtens het Koninklijk Besluit 515/1989, van 21 april, inzake de bescherming van de consumenten wat betreft de informatie bij de koop-verkoop en verhuur van de woningen, geldig sinds 17 november 1989.

De aankoop of verhuur van een woning is een belangrijk feit in het leven van een persoon. Daarbij dienen zaken geregeld te worden zoals constructiematerialen, kosten voor de koper en documentatie die daarbij dient overhandigd te worden.

De promotors dienen de volgende informatie ter beschikking te stellen:

1. De naam, het adres en de gegevens van de inschrijving in het Handelsregister van de vennootschap die de woning verkoopt of verhuurt.

2. Algemeen plan van de locatie van de woning alsook een plan van de woning zelf.

3. Nuttige oppervlakte van de woning en algemene beschrijving van het gebouw.

4. Referentie naar alle gebruikte bouwmaterialen.

5. Gegevens van de inschrijving van de woning in het Eigendomsregister.

6. Totale verkoop- of verhuurprijs en wijze van betaling.

In geval van verkoop, wordt de volgende informatie ter beschikking gesteld:

a) De vereiste wettelijke vergunning voor de bouw van de woning en de bewoning.

b) Statuten en huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren.

c) Informatie over de te betalen belastingen over de eigendom of het gebruik ervan.

d) Wijze waarop de overeenkomst de algemene voorwaarden zal bevatten.

e) Datum van levering en de fase van de bebouwing op ieder moment.

f) Als het gaat om de eerste verkoop, zal de naam en het adres van de architect worden vermeld alsook de naam en adres of maatschappelijke naam maatschappelijke zetel van de bouwer.

Indien u meer informatie wenst over wat voor informatie en documentatie u dient te leveren bij de verkoop of verhuur van een woning, neem gerust contact met dit meertalige advocatenkantoor in Spanje.

Wees zeker dat u een woning koopt met alle garanties. Bij Arcos & Lamers Asociados bieden wij u advies bij het ondertekenen van de koopovereenkomst of het huurcontract. Zo bent u zeker dat al uw belangen worden beschermd.

María Teresa Arcos, advocaat in Marbella

Wim Lamers, econoom in Marbella

Marbella, September 2013

In deze post geven we praktische informatie over de Instructie van 5 juli 2013, van het Spaanse Directoraat Generaal van de Registers en het Notariaat, over bepaalde aspecten van het intensief plan voor het verwerven van de Spaanse nationaliteit wegens residentie.

De Instructie van 5 juli 2013 vervolledigt de instructies van 26 juli 2007 en van 2 oktober 2012 van hetzelfde Directoraat Generaal. Deze werden voorgeschreven om de verwerving van de Spaanse nationaliteit wegens residentie te verbeteren en te verenigen, de afhandeling ervan vlotter te doen verlopen voor de burgers en te hoeden over de rechten van minderjarigen indien deze de belanghebbenden zijn in de procedure.

De Instructie d.d. 5 juli 2013 bepaalt dat de verwerving van de Spaanse nationaliteit kan gebeuren ten overstaan van een Notaris in een Akte van Verklaring inzake de Eed of Belofte van trouw aan de Majesteit, Koning van Spanje, het nakomen van de Spaanse Grondwet en de Spaanse wetgeving, het afstand doen van de eigen nationaliteit, bepaling van het regionaal burgerschap, en aanpassing van de naam en familienaam aan de Spaanse wijze.

De Notaris in Spanje verlijdt de Akte van Eed of Belofte kosteloos. Daarvoor heeft de notaris toegang tot de nodige gegevens en documenten voor de ontvangst van de Eed of Belofte, in het bijzonder de identificatiegegevens van het dossier en de gegevens van de belanghebbende, alsook tot het Toekenningsbesluit.

De Spaanse Notarisverlijdt de Akte in een digitaal document waarin zowel de gestructureerde gegevens worden vermeld als een digitale kopie van de akte, dit alles verleden met uw digitaal handtekeningscertificaat.

Indien de belanghebbenden van de nationaliteit minderjarig zijn, maar ouder dan 14 jaar, zal de verschijning van de belanghebbende vereist zijn ten overstaan van de notaris in het bijzijn van de ouders of de wettelijke vertegenwoordiger. De Akte zal dezelfde verklaringen bevatten als voor meerderjarige personen.

Voor kinderen minder dan 14 jaar zal het voldoende zijn dat de ouders of de wettelijke vertegenwoordiger verschijnen ten overstaan van de notaris. Niettemin zal het nodig zijn dat de Akte de Eed of Belofte bevat van trouw en gehoorzaamheid, noch het afstand doen van de vorige nationaliteit. In dit geval zal het voldoende zijn dat in de verklaring wordt vermeld dat de verleende nationaliteit in naam van de minderjarige wordt aanvaard en dat de inschrijving ervan wordt verzocht in de Burgerlijke Stand.

Deze Aktes worden in het digitaal dossier bewaard en worden op telematische wijze verstuurd naar het Directoraat Generaal van de Registers en het Notariaat.

Deze afhandeling ten overstaan van de notaris zal op zijn minst, en dat is de bedoeling, er ongetwijfeld voor zorgen dat de dossiers voor de verwerving van de Spaanse nationaliteit vlotter verlopen.

Bent u resident in Spanje en zou u graag de Spaanse nationaliteit aanvragen, neem dan  gerust kontact met ons  Nederlandstalig Spaanse advocatenkantoor in Marbella, ARCOS & LAMERS ASOCIADOS.

Marbella, September, 2013.

Vastgoed advocaat in Spanje.

Indien u eigenaar bent van een woning in Spanje, dient u zich ervan te verzekeren dat de eigendom op uw naam staat ingeschreven in het desbetreffende eigendomsregister.

Bij het eigendomsregister kunt u de volgende essentiële punten nagaan in verband met onroerend goed:

1.- Dat de eigendom op uw naam staat geregistreerd.

2.- Beschrijving van de onroerende zaak, oppervlakte en aandeel van uw woning hetgeen uw bijdrage bij de vereniging van eigenaren zal bepalen.

3.- Mogelijke bestaande lasten op de onroerende zaak, zoals een hypotheek of andere lasten.

Het vastgoed in Spanje dient ook geregistreerd te zijn bij het Kadaster, hetgeen de betaling van de onroerendgoedbelasting zal bepalen. Op deze wijze staat u niet voor de verrassing dat er nog openstaande betalingen zijn in verband met deze belasting.

Het Spaanse eigendom dient ook voorzien te zijn van de desbetreffende licentie van eerste bewoning verleend door de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt. Met deze licentie weet u dat de woning gebouwd werd overeenkomstig de werkvergunning verleend aan de promotor, het project ingediend door de architect en de toepasselijke stedenbouwkundige regelgeving.

Wenst u een verslag betreffende de hierboven vermelde punten, neem nú contact met dit Nederlandstalig advocatenkantoor in Spanje!

Geniet in rust van uw woning wetende dat uw eigendom op uw naam is geregistreerd en er geen achterstallige betalingen zijn of lasten waar u niet geïnformeerd over bent.

María Teresa Arcos, advocaat in Marbella.

Wim Lamers, econoom in Marbella.

Marbella, Augustus 2013.

De wet 8/2013 van 26 juni inzake stadsverbouwingen, -herstel en – vernieuwing werd goedgekeurd en gaat van kracht vanaf 28 juni 2013. Daarmee wordt geprobeerd de energie-efficiëntie  van de Spaanse gebouwen.

Een van de belangrijkste elementen van de nieuwe wet is het genaamde “Evaluatieverslag van Woningen (Spaanse afkorting IEE), die de nog niet zo lang geleden vereiste “Technische Inspectie van Woningen” (Spaanse afkorting ITE) vervolledigt en/of aanvult.

Het Evaluatieverslag van woningen wordt geregeld in Titel I van de nieuwe wet, waarvan de volgende punten de belangrijkste zijn:

1. het Evaluatieverslag van Woningen vermeldt om welke onroerende zaak het gaat samen met het kadaster referentie nummer en dient de volgende gedetailleerde informatie te bevatten:

a) de evaluatie van de onderhoudstoestand van het gebouw.

b) de evaluatie van de basiscondities voor algemene toegang zodanig dat mindervalide personen niet worden gediscrimineerd in de toegang en gebruik van het gebouw. Er wordt vastgelegd of het gebouw de nodige aanpassingen dient te maken die redelijkerwijs nodig zijn om daaraan te voldoen.

c) Het energie-efficiëntiecertificaat van het gebouw, met de inhoud en door middel van de procedure daarvoor vastgelegd in de geldende wetgeving (zie onze blogs deel 1 en deel 2)

In vele gevallen zullen we zien dat de gemeentelijke of regionale wetgeving voorziet in een Technisch Inspectieverslag waarin de punten a) en b) vermeld staan. In zulke gevallen zal het enkel nodig zijn om de informatie onder het punt c) aan te vullen.

2. De wet voorziet bepaalde termijnen om over een IEE te beschikken:

a) Gebouwen zoals residentiële complexen die reeds meer dan 50 jaar bestaan, in een maximumtermijn van vijf jaar, vanaf de datum waarop het voormeld aantal jaren wordt bereikt, uitgezonderd indien ze beschikken over een geldend technisch inspectieverslag.

b) de gebouwen waarvan de eigenaren verzoeken subsidies te ontvangen om onderhoudswerken uit te voeren, werken voor algemene toegang of voor de energie-efficiëntie, voorafgaande aan het opmaken van het verzoek tot de desbetreffende subsidie.

c) de rest van de gebouwen, zoals bepaald in de gemeentelijke of regionale wetgeving, die bijzondere toepassingen kan vastleggen van het voormeld verslag in functie van de ligging, ouderdom, soort gebouw of predominerend gebruik ervan.

3. Het Evaluatieverslag van Woningen dat wordt gemaakt op verzoek van de vereniging van eigenaren of een groep verenigingen van eigenaren voor het totaal aantal gebouwen of complex, zal uitgebreid worden tot alle bestaande gebouwen en woningen.

4. Het Evaluatieverslag van Woningen heeft een periodiciteit van tien jaar. Voor verenigingen van eigenaren en gemeentes kan een lagere periodiciteit worden vastgelegd.

5. Het niet-nakomen van de verplichting om binnen de termijn en op de wijze het Evaluatieverslag van Woningen in te vullen, zal beschouwd worden als stedenbouwkundige overtreding.

6. Een afschrift van voormeld Evaluatieverslag van Woningen dient verstuurd te worden aan de instelling bepaald door elke Autonome Regio zodat deze informatie deel uitmaakt van één enkel geïntegreerd register.

7. En als laatste, en om het informatieve karakter van onze blogs niet te wijzigen, informeren we nog dat het Evaluatieverslag van Woningen ondertekend kan worden door bevoegde technici, met name, diegene die in het bezit zijn van de desbetreffende diploma’s en beroepsuitoefenaars die projecten kunnen opmaken of die de leiding van bouwkundige werkzaamheden op zich nemen.

Voor al uw Spaanse juridische en fiscale vraagstukken, neem nú contact met de vastgoed advocaten van dit Nederlandstalig advocatenkantoor in Spanje Arcos & Lamers Asociados.

Felix Ruiz, advocaat in Marbella.

Marbella, Augustus 2013.