POINTS À PRENDRE EN COMPTE POUR VOTRE TRANQUILITÉ.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en Espagne, vous devez vous assurez que la propriété soit inscrite au registre foncier (Registro de la propiedad, en espagnol) correspondant.

Dans ce registre, vous pourrez consulter les aspects suivants fondamentaux de votre bien immobilier:

1.- Que la propriété soit bien enregistrée à votre nom.

2.- Description de la propriété, surface et quota dans la copropriété qui déterminera le montant des prélèvements de la copropriété.

3.- Les possibles charges existantes sur la propriété, comme un crédit hypothécaire ou un embargo.

La propriété doit également être inscrite aux fins cadastrales, ce qui déterminera le montant de votre IBI (impôt sur biens immobiliers).  De cette façon, vous éviterez la surprise de vous retrouvez avec des taxes IBI impayées que vous ignoriez.

La propriété doit être munie de la licence de première occupation accordée par la mairie du lieu ou se trouve la propriété. Cette licence vous indiquera que la propriété a été construite en accord à la licence de construction octroyée au promoteur, le projet présenté par l’architecte et les normes d’urbanisme applicables.

Si vous désirez obtenir un dossier relatif au point mentionnés n’hésitez pas à nous  contacter. Gagner en tranquillité en sachant que votre propriété est enregistrée à votre nom et sans charges ni dettes d’IBI.

María Teresa Arcos, Avocate à Marbella.

Wim Lamers, Economiste à Marbella.

Marbella, Août 2013.

Un des éléments à mettre en évidence dans la nouvelle loi est le nommé “Dossier (Informe en espagnol) d’Evaluation de bâtiments (Edificios en espagnol)” le IEE, que vient compléter et/ou complémenter la pas si vieille « Inspection technique de bâtiments (Edificios en espagnol)» la ITE.

El IEE est réglé dans le Titre I de la nouvelle loi, avec les principaux points suivants à considérer :

1. Le IEE identifiera l’immeuble, avec son numéro de référence au Cadastre et devra contenir de manière détaillée:

a) L’évaluation de l’état de conservation du bâtiment.

b) L’évaluation des conditions basiques d’accessibilité universelle et non discrimination des personnes a mobilité réduite pour l’accès et l’utilisation du bâtiment, établissant si le bâtiment est susceptible ou non de réaliser les ajustements raisonnables pour les satisfaire.

c) La certification de l’efficience énergétique du bâtiment, avec le contenu et a travers la procédure établie pour celle ci selon les normes en vigueur (voir nos blogs I, II).

Dans certains cas, il est possible que selon les normes régionales et locales, il existe un Dossier d’Inspection Technique ou apparaissent les points a) et b) mentionnés antérieurement, dans ces cas, il suffira de le compléter avec la certification mentionnée dans le point c).

2. La loi prévoit des délais déterminés pour disposer de l’IEE:

a) Les bâtiments de type résidentiel d’habitation collective avec une ancienneté supérieur a 50 ans, dans un délais maximum de cinq ans, a compter depuis la date d’arrivée a cette ancienneté, a moins d’avoir déjà l’inspection technique en vigueur.

b) les bâtiments dont les propriétaires souhaitent profiter d’aides publiques avec pour objectif d’entreprendre des travaux de conservation, accessibilité universelle ou efficience énergétique, antérieurement a la formalisation de la demande de l’aide correspondante.

c) Le reste des bâtiments, quand ce sera déterminé par les normes régionales et locales, qui pourront établir des spécialités d’application du dossier cité, en fonction de son emplacement, ancienneté, typologie et usage prédominant.

3. Le IEE qui est établit sous la demande de la copropriété ou para un groupe de copropriété qui concerne la totalité d’un bâtiment ou d’un complexe immobilier, étendra son efficacité a tous les bâtiments et habitations existantes.

4. Le IEE aura une périodicité de dix ans, les copropriétés et les villes peuvent fixer une périodicité plus basse.

5. Le manquement a l’obligation de remplir en temps et correctement de l’IEE, aura la considération d’infraction urbaine.

6. Une copie de l’IEE doit être envoyée à l’organisme déterminé par chaque communauté autonome, afin que cette information forme partie d’un registre intégré unique.

7. Pour terminer, dire que l’IEE pourra être souscrit par des techniciens facultatifs compétents, c’est a dire ceux qui sont en possession d’un titre académique et professionnel habilitant pour la rédaction de projet ou direction de travaux et direction de travaux de bâtiments.

Felix Ruiz,avocat à Marbella,

Marbella, Août, 2013.

Dans la majeur partie des cas, l’acheteur étranger va a une agence immobilière avec la peur-normal, d’un autre coté-de perdre la propriété de ses rêves si il ne réalise pas immédiatement le règlement d’une réserve pour “retirer cette propriété de l’offre”. Cependant, comme nous indiquons, ces documents de réserve ne remplissent pas dans la plupart des cas, les exigences légales minimales auxquelles sont soumis tout accord bilatéral entre acheteur et vendeur. N’oublions pas que l’achat/vente est une affaire juridique entre deux parties et le document de réserve doit être le premier pas de cet accord.

Il est vrai que, dans beaucoup de cas, les “bonnes affaires” ne durent pas beaucoup dans les mains des agents immobiliers, ce qui provoque que l’acheteur avisé doit les réservées le plus vite possible pour éviter que quelqu’un s’anticipe. Et nous savons que dans ces moments il est difficile de localiser un avocat qui vous conseille correctement.

Pour cela, depuis ce blog, nous aimerions donner quelques détails pour ces nouveaux acheteurs qui, pour des raisons de temps, ne peuvent pas recevoir d’assistance légale dans les premiers pas pour la réserve d’une propriété:

1. Que le contrat de réserve contienne les coordonnées complètes des vendeurs: noms complets, domicile et document d’identité (DNI, passeport, NIE, Carte de résidence….)

2. Que l’élément de l’achat soit clairement identifié: le logement, la villa, l’appartement….avec le numéro qui correspond et l’adresse la plus complète possible. Les éléments annexes à la propriété, comme les cagibis ou les places de garage doivent aussi être identifiés.

3. Si la propriété se transmet meublée, dans ce cas, il faut joindre au document de réserve un inventaire du mobilier.

4. Prix total de l’achat/vente.

5. Montant de la réserve et que celui-ci sera déduit du prix final.

6. Clarifier qui assume les frais de transmission. Généralement, tous les frais et impôts seront pris en compte par l’acheteur sauf l’impôt de plus-value qui sera prix en compte par le vendeur.

7. Si le vendeur n’est pas présent pour la signature du document de réserve, il doit être indiqué dans le contrat que le dépôt délivré restera en possession de l’agence immobilière jusqu’à la signature de l’Acte de vente (ou jusqu’à la signature d’un contrat privé d’achat-vente)

8. Que le document de réserve soit assujettie a que l’avocat de la partie acheteuse vérifie que la propriété est libre de toutes charges et qu’elle remplit les normes urbanistiques de la zone ou elle se trouve. Dans le cas contraire, la réserve doit être rendue aux acheteurs.

Une fois votre document de réserve signé, il est absolument recommandable qu’un avocat vous conseille convenablement pendant la procédure de l’achat de votre propriété. N’hésitez pas à contacter le Cabinet ARCOS Y LAMERS ASOCIADOS, pour vos doutes sur l’achat de votre propriété.

Dans un blog antérieur nous avons déjà parlé des deux premiers chapitres de la loi

Arcos y Lamers Asociados, votre Cabinet d’avocats et économistes à Marbella désire approfondir cette fois dans les deux chapitres restant qui parlent des mesures qui touchent fondamentalement la loi de poursuite civile protégeant plus les débiteurs hypothécaires ainsi que le mandat du gouvernement d’Espagne de prendre le pas pour la création d’un fond social de logements.

Chapitre 1 et 2: VOIR.

Chapitre 3:

Sont introduites les modifications de la Loi de poursuite civile afin de garantir que l’exécution hypothécaire se réalise de manière que les droits et intérêts du débiteur hypothécaire soient protégés de façon satisfaisante et, au fond, que les procédures d’exécution soient plus rapides et plus flexibles.

En particulier, comme mesure de grande pertinente, est établie la possibilité que si après l’exécution hypothécaire d’un logement habituel il resterait une dette à payer, pendant la procédure d’exécution monétaire postérieure on pourra annuler une partie du paiement de la dette restante, sous réserve du respect de certaines obligations de paiement.

Réduction de l’aval nécessaire pour pouvoir enchérir de20 a5% la valeur de taxation des biens.

De la même façon, on multiplie par deux, en sens identique, le laps de temps pour que l’acheteur qui remporte l’enchère consigne le prix de l’acquisition.

Sont introduites en plus, de multiples améliorations dans la procédure d’enchère.

Chapitre 4:

Il est autorisé au gouvernement qu’il entreprenne les mesures nécessaires pour constituer un fond social de logements destinés a offrir une couverture aux personnes qui ont été expulsées de leur logement habituel a cause de non-paiement de leur prêt hypothécaire.

N’hésitez pas à contacter avec ce Bureau d’avocats à Marbella, Arcos & Lamers Asociados pour vos consultations fiscales et juridiques.

María Teresa Arcos, avocate à Marbella

Wim Lamers, économiste à Marbella.

Marbella, Julio, 2013.

Cette loi est approuvé comme conséquence des circonstances exceptionnelles que traverse notre pays, motivées par la crise économique et financière, dans laquelle beaucoup de personnes qui c’étaient engagées auprès des banques de crédit hypothécaire pour l’acquisition de leur logement habituelle se trouvent en difficulté pour faire face a leurs obligations.

La loi mentionnée est divisée en quatre chapitre. Dans ce blog, nous nous occuperons des deux premiers.

Chapitre 1:

Il y est prévu la suspension immédiate et pour une durée de deux ans des expulsions des familles qui se trouvent dans une situation spéciale de risque d’exclusion.

 Cette mesure, au caractère exceptionnelle et temporaire, affectera toutes poursuites judiciaires d’exécution hypothécaire ou de vente extrajudiciaire, lesquelles doivent décider de l’adjudication au créditeur du logement habituel de personnes appartenant à des collectifs déterminés.

Pour qu’un débiteur hypothécaire se trouve dans cette situation d’application il sera nécessaire qu’il remplisse deux types d’exigences:

A)    D’un cote, les collectifs sociaux qui vont pouvoir en profiter sont les familles nombreuses, les familles monoparentales avec des enfants, celles avec un mineur de trois ans ou avec un de ses membres avec un handicap ou dépendante.

B)    Dans celles ou le débiteur hypothécaire se trouve en situation de chômage et ou il a épuisé toutes les prestations sociales ou, finalement, les victimes de violence sexiste.

Chapitre 2:

Pour les hypothèques constituées sur un logement habituel, les intérêts de retard que peuvent exiger les entités de crédit seront limités à trois fois l’intérêt légal de l’argent. En plus, il est absolument interdit de capitaliser ces intérêts.

Est introduite dans la vente extrajudiciaire la possibilité que le Notaire puisse suspendre celle-ci quand les parties prouvent qu’ils ont sollicité a l’organisme judiciaire compétent, dans la forme prévue par l’article 129 de la Loi hypothécaire, qui dicte résolution en décrétant l’inopportunité de cette vente, du fait qu’il existe des clauses abusives dans le contrat de prêt hypothécaire, ou sa continuité sans l’application des clauses abusives.

N’hésitez pas à contacter ce Bureau d’avocats à Marbella, Arcos & Lamers Asociados pour vos consultations fiscales ou juridiques.

María Teresa Arcos, avocate à Marbella

Wim Lamers, économiste à Marbella.

Marbella, 2013.

En outre, pour les personnes physiques, et à compter du 1er Janvier 2013, les modifications suivantes sont introduites dans la loi 35/2006, du 28 Novembre, de l’impôt sur le revenu des personnes physiques et la modification partielle des lois sur l’impôt sur les sociétés, sur le revenu des non-résidents et sur le patrimoine :

• Réduction de 20% sur les résultats nets positifs dans la première période de déclaration dans laquelle elle est positive et dans la période suivante. Autrement dit, pour deux ans d’impôts positifs.

Aux fins des dispositions du paragraphe précédent,  il est compris comme début d’une activité économique lorsqu’aucune activité économique n’a été exercée dans l’année précédente à la date de début de la nouvelle activité.

Le montant net des revenus visés par cet article sur lequel sera appliqué cette réduction ne peut dépasser le montant de 100.000 EUR par an.

Aucune réduction ne sera applicable en vertu de cet article pour la période fiscale au cours de laquelle plus de 50% des revenus proviennent de la même personne ou d’une entité de laquelle le contribuable a obtenu des revenus dans l’année précédente à la date du début de l’activité.

Cette réduction de 20% s’appliquera à ceux qui ont commencé l’exercice d’une activité économique à partir du 1^er Janvier 2013.

Une partie des mesures de soutien à l’entreprise et de stimulation à la croissance et la création d’emplois dans ce décret-loi 4/2013 du 22 Février a été publié et discuté dans un précédent « post ». Plus précisément dans le chapitre II, il énumère une série de mesures fiscales. Pour plus de détails sur les mesures fiscales touchant l’impôt des sociétés s’il vous plaît cliquez ici!

N’hésitez pas à contacter les conseillers fiscaux, les avocats et les économistes d’Arcos & Lamers Asociados, vos conseillers à Marbella.

Marbella, Mars, 2013

Le certificat de performance énergétique est régi par un projet d’arrêté du Ministère de l’Industrie, de l’Energie et du Tourisme, et qui oblige toutes les habitations lorsqu’elles sont vendues ou louées.

Cette loi, qui nous vient d’Europe, établit l’obligation de mettre à la disposition des acheteurs ou des habitants de l’immeuble un certificat de performance énergétique du bâtiment, qui doit inclure les informations sur les caractéristiques énergétiques du bâtiment, afin de favoriser l’économie de l’énergie et de promouvoir l’usage et l’utilisation des énergies renouvelables.

Par conséquent, une fois approuvé, chaque logement vendus ou loués en Espagne doit avoir un certificat de performance énergétique.

Ce certificat est valable pendant dix ans, et donnent des informations sur l’efficacité énergétique de la maison, et il ne s’agit donc pas de la certification de conformité à toute autre obligation qui lui est applicable.

L’obligation d’obtenir et de conserver le certificat correspond au propriétaire de la maison, de l’appartement ou du bâtiment.

À partir de l’entrée en vigueur de la nouvelle législation, tous les propriétaires qui souhaitent vendre ou louer leurs maisons devront disposer pour l’acheteur ou le locataire, de ce certificat, qui doit être aussi inclus dans toute offre de promotion et de publicité sur la vente ou la location de la propriété.

Lorsque la propriété est achetée et vendue, le certificat de performance énergétique doit être mis à disposition de l’acheteur. En cas de location, il suffira de montrer l’original au locataire et lui fournir une copie.

Arcos & Lamers Asociados vous tiendra au courant de toute évolution dans ce domaine et de l’approbation de l’arrêté indiquant cette nouvelle exigence.

Pour toute question d’ordre juridique ou fiscal s’il vous plaît contactez-nous. Chez Arcos & Lamers nous disposons d’une équipe de professionnels, d’avocats et d’économistes, avec des bureaux à Marbella, Malaga, prêt à répondre a vos questions.

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Bien que l’article 110.6.b du texte consolidé de la loi de régulation des taxes locales exige des acheteurs de communiquer à la mairie la réalisation du fait imposable, le fait est que, dans la pratique, ces communications ne s’effectués seulement que dans les circonstances dans lesquelles, pour garantir le paiement, l’acheteur, retenait en Acte Public le montant approximatif de l’impôt des plus-values lorsque le cédant est un non-résident en Espagne. Dans les cas où le cédant est une entité juridique, un promoteur par exemple, cette communication à la Mairie, comme nous venons de dire, n’été pas faite.

Cette situation a changé avec l’entrée en vigueur de la loi 16/2012 du 27 Décembre, par l’adoption de diverses mesures fiscales visant à consolider les finances publiques et relancer l’activité économique, qui, dans sa disposition final nº quatre, modifie l’article 254 dela LOI HYPOTHÉCAIRE ajoutant un nouveau paragraphe nº 5, à compter du 1er Janvier 2013, avec le libellé suivant:

« 5. Le Registre foncier n’enregistrera aucun document contenant tout acte ou contrat déterminant des obligations fiscales pour l’impôt sur les plus-values des terrains urbains, sans avoir préalablement accrédité la présentation de l’auto liquidation ou, cas échéant, la déclaration d’impôt ou la communication visée par le point b) du paragraphe 6 de l’article 110 de la Loi des taxes locales, approuvé par le décret 2/2004, du 5 mars. « 

Par conséquent, avec cette nouvelle modification tous les Actes de vente qui entre au Registre sans l’accréditation d’avoir réglé la plus-value, ou d’avoir présenté la déclaration ou la communication de l’article 110 de la Loi des taxes locales, seront bloquées sans possibilité d’inscription jusqu’à accréditation au Registre, d’au moins cette communication.