Un non-résident en Espagne pourrait, à un moment donné (pour une opération spécifique) être sollicité par les autorités, comme par exemple l’Agence espagnole des Impôts, un notaire etc.… afin de démontrer son statu de non-résident en Espagne. Pour cela, vous aurez besoin de demander et d’obtenir un certificat expédié par les autorités fiscales de votre pays de résidence indiquant que vous êtes résident de ce pays.

Dans le cas ou vous auriez résidé en Espagne et que vous auriez déménagé et déplacé votre résidence fiscale dans un autre pays, vous aurez besoin d’annuler votre inscription au système fiscal espagnol et pour cela, vous devrez présenter un certificat de votre nouveau pays de Résidence comme indiqué ci-dessus. Si vous êtes actuellement résident fiscal en Espagne et vous souhaitez devenir résident fiscal dans un autre pays de l’Union Européenne, vous devez suivre les étapes suivantes :

• Enregistrement a la Mairie, en tant que résident de la nouvelle ville du pays de l’UE. Dans certains pays de l’UE vous aurez besoin d’avertir l’Agence des Impôts correspondante que vous êtes devenu résident fiscal montrant le certificat correspondant expédié par la Mairie locale.
• Une fois terminé, vous devriez venir à nouveau en Espagne, contacter la Mairie espagnole locale de votre ancienne ville, afin d’annuler votre inscription dans cette ville.
• Remplir et présenter une déclaration fiscale espagnole à l’Agence espagnole des Impôts en apportant l’original et une copie traduite du certificat mentionné dans le premier point.
• Aller au commissariat de police afin de rendre votre « certificat de résidence » annulant ainsi votre résidence espagnole.
• Informer les entités financières que vous avez changé de résidence et de domicile fiscal.

Bien sur, les procédures indiquées ci-dessus peuvent être considérées comme une corvée, mais en utilisant les services du Cabinet d’avocats multilingue Arcos & Lamers Asociados vous aurez plus de facilite dans tout le processus.

Sachez que si vous avez déjà été confirme en tant que résident en Espagne, ceci est si vous avez résidé plus de 183 jours sur la période imposable ou le changement de résidence a eu lieu, vous serez considéré résident et susceptible de déclarer vos obligations fiscales en Espagne pour l’année correspondante.

Il existe d’autres situations dans lesquelles vous pourriez être amené à accréditer votre statut de non résident. Par exemple, lors de la signature d’une transaction devant un notaire en Espagne pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier.

La durée de validité de ces certificats est d’un an.

N’hésitez pas à contacter des maintenant un de nos professionnels, avocat ou comptables inscrits dans leurs associations professionnelles du Cabinet Arcos & Lamers Asociados.

Sara Duarte Davidson, comptable à Marbella.

Marbella, Octobre 2013

Afin de trouver l’équilibre entre les besoins de location d’une maison et les garanties nécessaires pour le propriétaire et qu’il puisse mettre a disposition du marché sa propriété pour la louer, la loi effectue une série de modification dans les matières suivantes :

1º) La volonté des parties est prioritaire.

2º) La durée de prolongation obligatoire est réduite de cinq à trois ans et de trois à un an la tacite prolongation. Même si la durée du bail sera accordé par les parties, dans le cas ou il soit inferieur a trois ans, le bail se prolongera obligatoirement pour une durée d’un an jusqu’à atteindre le minimum de trois ans.

3º) La récupération du logement par le propriétaire pour en faire son logement permanent. Donc la prolongation mentionnée n’est pas applicable si une fois arrivé à la fin de la première année le propriétaire communique au locataire qu’il a besoin du logement pour en faire son logement permanent.

4º) Résiliation du contrat par le locataire.  Le locataire pourra résilier le bail passé six mois en prévenant le propriétaire avec, au minimum, trente jours d’avance. Les parties pourront accordés dans le contrat une indemnisation pour le propriétaire.

5º) Vente d’un logement en location. L’acheteur d’une propriété inscrite au Registre foncier sera subrogé aux droits et aux obligations du locataire seulement dans le cas ou le bail serait inscrit au Registre foncier, ce qui permet qu’un acheteur ne soit lésé par une location non inscrite.

6º) Mise à jours des revenus. Les revenus seront mis à jours chaque année de contrat dans les termes pactés par les parties. En absence de convention entre les parties, ils seront mis à jours en fonction de l’indice général national du système d’indices des prix à la consommation.

Si vous désirez obtenir plus d’information sur la location de votre maison ou que nous révisions votre contrat de location, contactez nous. Chez Arcos & Lamers Asociados un professionnel vous conseillera pour la signature du bail et vous expliquera vos droits.

Grace à la signature d’un bail de location profesionel, vos droits seront protégés.

Marbella, Juillet 2013.

Nous nous rendons chez un notaire pour signer, entre autres, l’acte d’achat/vente d’une habitation qui va s’acheter ou se vendre, octroyer un pouvoir, faire un testament, constituer une société. En Espagne, le notaire est une garantie de sécurité, légalité et indépendance.

Quelles sont les informations recueillies dans votre acte d’achat/vente

Au début du document, vous trouverez le contenu suivant:

- Le lieu et la date de l’acte et le nom du notaire.

- L’identification des parties constituantes, ce qui inclut nom, nationalité, état civil, profession, adresse du domicile et numéro de document d’identité.

- Ces informations seront aussi incluses si une personne comparait en représentation d’une autre, indiquant le document qui l’autorise.

- Il est aussi indiqué si un interprète intervient, dans le cas ou une des parties ne connaîtrait pas la langue dans laquelle est écrit l’acte.

Le notaire atteste la capacité des parties.  Ensuite, sont recueillies les manifestations des parties quand à la propriété, y compris les points suivants :

1.- Description des lieux et informations inscrites au Registre foncier correspondant.

2.- Référence au cadastre et situation quand au paiement de l’Impôt sur Biens Immeubles.

3.- Manifestation relative au paiement de la communauté de propriétaires et certificat accréditant l’état des dettes avec la communauté.

 4.- Charges et taxes de l’habitation.

 5.- Certificat d’efficience énergétique qui est fourni aux acquéreurs.

6.- Incorporation a l’acte de la note simple informative au registre foncier correspondant.

 7.- Si l’habitation se trouve ou non, libre de locataires et d’occupants.

 8.- Conditions de la vente comme: l’objet, le prix, le mode de paiement. Paiement des frais de l’acte et paiement de l’impôt Plus-value.

Finalement, l’acte recueillera expressément, le fait d’avoir lu le contenu de celui-ci, l’enregistrement du numéro de série de la feuille où commence et finit le document, et la signature des parties et du notaire.

Si vous avez des doutes sur le contenu ou la signature de votre acte, n’hésitez pas à nous contacter. ChezArcos & Lamers Asociados, nous vous conseillerons sur l’octroi de votre acte d’achat/vente ou nous vous clarifierons les doutes que vous pouvez avoir au sujet d’un acte déjà signé. Nous vous fournirons un conseil rapide et efficace pour répondre a vos nécessités.

Marbella, Semtembre, 2013.

Les conseillers fiscaux du Cabinet, Arcos & Lamers Asociados, tiennent à souligner un détail important mentionné dans la loi 16/2012, du 27 décembre, selon laquelle diverses mesures fiscales ont été adoptées, dirigées à la consolidation des finances publiques et à stimuler l’activité économique (BOE-Bulletin Officiel de l’Etat- du 28 décembre) en référence à l’impôt sur le revenu des personnes physiques2013. C’est-à-dire, une modification de la norme applicable pour l’IRPF (fisicas en espagnol) 2013 qui devra être déclaré en 2014.

Suspension de la déduction pour investissement en logement habituel.

À compter du 1^er Janvier 2013, la déduction pour investissement en logement habituel prévue dans le paragraphe 1 de l’article 68 de la loi de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF 2013) est supprimée.

Cependant, un régime transitoire de déduction pour investissement en logement habituel est établit en vertu duquel il sera possible de continuer à pratiquer la déduction de 15% comme pourcentage de déduction générale et la base maximum de déduction annuelle de 9.040 € pour les contribuables suivants. Attention, les conditions et pourcentages de déduction peuvent varier selon la région du résident fiscal. 

a) Les contribuables qui ont acquis leur logement habituel ou ayant satisfait des sommes pour la construction de celui-ci avant le 1^er janvier 2013.

b) Les contribuables ayant satisfait des sommes pour des travaux de réhabilitation ou d’ampliation du logement habituel avant le 1^er Janvier 2013, à condition que ces travaux soient terminés avant le 1^er janvier 2017.

Si vous désirez obtenir des informations additionnelles, n’hésitez pas à contacter les conseillers fiscaux du Cabinet d’avocats à Marbella, Arcos & Lamers Asociados.

María Teresa Arcos, avocate à Marbella.

Wim Lamers, économiste à Marbella.

Marbella, Septembre, 2013.

Cette instruction du 5 juillet 2013, complémente et complète les instructions du 26 juillet 2007 et du 2 octobre 2012 de la même organisation, qui se dictent afin d’améliorer et d’unifier la conformation du dossier d’acquisition de la citoyenneté par la résidence, simplifier son traitement, le faciliter aux citoyens et protéger les droits des mineurs quand ceux sont les intéressés dans la procédure”.

L’ instruction du 5 de Juillet 2013, réglemente la comparution devant Notaire des promoteurs des dossiers d’acquisition de citoyenneté espagnole, pour recueillir grâce à l’Acte les manifestations sur le serment ou la promesse de fidélité à sa majesté le Roi d’Espagne, respecter la Constitution espagnole et obéissance aux Lois Espagnoles, la renonce à sa nationalité, détermination du voisinage civil et détermination du prénom et du nom adaptés en espagnol.

Le Notaire autorisera l’Acte de Serment ou Promesse de façon gratuite, le Notaire aura donc l’accès aux donnés et aux documents nécessaires pour la réception du Serment ou Promesse, spécialement aux donnés d’identification du dossier et son promoteur, tout comme la Résolution de la Concession.

Les Notaires prendront l’Acte, formant un document électronique dans lequel seront recueillis, les données structurées comme une copie électronique de l’Acte, tout cela autorisé para un certificat de signature numérique reconnu.

Dans les cas des promoteurs de la nationalité mineurs et âgés de plus de 14 ans, la comparution du promoteur et de ses parents ou représentants légaux sera nécessaire, l’Acte contenant les mêmes manifestations que dans le cas de personnes majeures.

Pour les mineurs de moins de 14 ans, il suffira de la comparution des parents ou des représentants légaux et il ne sera pas nécessaire que la déclaration comporte le Serment ou Promesse de fidélité et d’obéissance, ni de renonce, dans ce cas à la nationalité antérieure. Il sera suffisant qu’ils manifestent qu’ils acceptent en nom du mineur la citoyenneté concédée et demande l’inscription au Registre Civil.

Ces Actes sont stockés dans un dossier numerique et sont envoyés par voie électronique àla Direction Généraledes Registres et du Notariat.

L’intervention du notaire, supposera sans doute –au moins, c’est l’intention- une accélération dans la procédure de concession de la citoyenneté espagnole.

Si vous, étranger mais résident en Espagne, désirez faire la demande de citoyenneté espagnole, n’hésitez pas a contacter notre Cabinet ARCOS & LAMERS ASOCIADOS.

Marbella, Septembre, 2013.

Un des éléments à mettre en évidence dans la nouvelle loi est le nommé “Dossier (Informe en espagnol) d’Evaluation de bâtiments (Edificios en espagnol)” le IEE, que vient compléter et/ou complémenter la pas si vieille « Inspection technique de bâtiments (Edificios en espagnol)» la ITE.

El IEE est réglé dans le Titre I de la nouvelle loi, avec les principaux points suivants à considérer :

1. Le IEE identifiera l’immeuble, avec son numéro de référence au Cadastre et devra contenir de manière détaillée:

a) L’évaluation de l’état de conservation du bâtiment.

b) L’évaluation des conditions basiques d’accessibilité universelle et non discrimination des personnes a mobilité réduite pour l’accès et l’utilisation du bâtiment, établissant si le bâtiment est susceptible ou non de réaliser les ajustements raisonnables pour les satisfaire.

c) La certification de l’efficience énergétique du bâtiment, avec le contenu et a travers la procédure établie pour celle ci selon les normes en vigueur (voir nos blogs I, II).

Dans certains cas, il est possible que selon les normes régionales et locales, il existe un Dossier d’Inspection Technique ou apparaissent les points a) et b) mentionnés antérieurement, dans ces cas, il suffira de le compléter avec la certification mentionnée dans le point c).

2. La loi prévoit des délais déterminés pour disposer de l’IEE:

a) Les bâtiments de type résidentiel d’habitation collective avec une ancienneté supérieur a 50 ans, dans un délais maximum de cinq ans, a compter depuis la date d’arrivée a cette ancienneté, a moins d’avoir déjà l’inspection technique en vigueur.

b) les bâtiments dont les propriétaires souhaitent profiter d’aides publiques avec pour objectif d’entreprendre des travaux de conservation, accessibilité universelle ou efficience énergétique, antérieurement a la formalisation de la demande de l’aide correspondante.

c) Le reste des bâtiments, quand ce sera déterminé par les normes régionales et locales, qui pourront établir des spécialités d’application du dossier cité, en fonction de son emplacement, ancienneté, typologie et usage prédominant.

3. Le IEE qui est établit sous la demande de la copropriété ou para un groupe de copropriété qui concerne la totalité d’un bâtiment ou d’un complexe immobilier, étendra son efficacité a tous les bâtiments et habitations existantes.

4. Le IEE aura une périodicité de dix ans, les copropriétés et les villes peuvent fixer une périodicité plus basse.

5. Le manquement a l’obligation de remplir en temps et correctement de l’IEE, aura la considération d’infraction urbaine.

6. Une copie de l’IEE doit être envoyée à l’organisme déterminé par chaque communauté autonome, afin que cette information forme partie d’un registre intégré unique.

7. Pour terminer, dire que l’IEE pourra être souscrit par des techniciens facultatifs compétents, c’est a dire ceux qui sont en possession d’un titre académique et professionnel habilitant pour la rédaction de projet ou direction de travaux et direction de travaux de bâtiments.

Felix Ruiz,avocat à Marbella,

Marbella, Août, 2013.

Dans la majeur partie des cas, l’acheteur étranger va a une agence immobilière avec la peur-normal, d’un autre coté-de perdre la propriété de ses rêves si il ne réalise pas immédiatement le règlement d’une réserve pour “retirer cette propriété de l’offre”. Cependant, comme nous indiquons, ces documents de réserve ne remplissent pas dans la plupart des cas, les exigences légales minimales auxquelles sont soumis tout accord bilatéral entre acheteur et vendeur. N’oublions pas que l’achat/vente est une affaire juridique entre deux parties et le document de réserve doit être le premier pas de cet accord.

Il est vrai que, dans beaucoup de cas, les “bonnes affaires” ne durent pas beaucoup dans les mains des agents immobiliers, ce qui provoque que l’acheteur avisé doit les réservées le plus vite possible pour éviter que quelqu’un s’anticipe. Et nous savons que dans ces moments il est difficile de localiser un avocat qui vous conseille correctement.

Pour cela, depuis ce blog, nous aimerions donner quelques détails pour ces nouveaux acheteurs qui, pour des raisons de temps, ne peuvent pas recevoir d’assistance légale dans les premiers pas pour la réserve d’une propriété:

1. Que le contrat de réserve contienne les coordonnées complètes des vendeurs: noms complets, domicile et document d’identité (DNI, passeport, NIE, Carte de résidence….)

2. Que l’élément de l’achat soit clairement identifié: le logement, la villa, l’appartement….avec le numéro qui correspond et l’adresse la plus complète possible. Les éléments annexes à la propriété, comme les cagibis ou les places de garage doivent aussi être identifiés.

3. Si la propriété se transmet meublée, dans ce cas, il faut joindre au document de réserve un inventaire du mobilier.

4. Prix total de l’achat/vente.

5. Montant de la réserve et que celui-ci sera déduit du prix final.

6. Clarifier qui assume les frais de transmission. Généralement, tous les frais et impôts seront pris en compte par l’acheteur sauf l’impôt de plus-value qui sera prix en compte par le vendeur.

7. Si le vendeur n’est pas présent pour la signature du document de réserve, il doit être indiqué dans le contrat que le dépôt délivré restera en possession de l’agence immobilière jusqu’à la signature de l’Acte de vente (ou jusqu’à la signature d’un contrat privé d’achat-vente)

8. Que le document de réserve soit assujettie a que l’avocat de la partie acheteuse vérifie que la propriété est libre de toutes charges et qu’elle remplit les normes urbanistiques de la zone ou elle se trouve. Dans le cas contraire, la réserve doit être rendue aux acheteurs.

Une fois votre document de réserve signé, il est absolument recommandable qu’un avocat vous conseille convenablement pendant la procédure de l’achat de votre propriété. N’hésitez pas à contacter le Cabinet ARCOS Y LAMERS ASOCIADOS, pour vos doutes sur l’achat de votre propriété.

 Dans le cas ou vous désiriez vendre ou louer votre propriété en Espagne, vous devez savoir que vous avez besoin d’obtenir l’étiquette qui recueille le niveau d’efficacité énergétique de votre propriété.

Cette obligation vient imposée par le Décret-Royal 235/2013 du 5 avril, qui indique que quand des bâtiments ou des unités de ceux-là sont construits, vendus ou loués, le propriétaire doit montrer le certificat d’efficacité énergétique ou une copie de celui-ci a l’acheteur ou au nouveau locataire, pour les contrats d’achat/vente ou de location célébrés a partir du 1er juin 2013.

Le certificat d’efficacité énergétique aura une validité de dix ans maximum.

L’obtention du certificat donne droit à l’utilisation de l’étiquette énergétique. Cette étiquette s’inclut dans toutes les offres, les promotions et publicités dirigées à la vente ou a la location de votre propriété.

Comme propriétaire de votre logement, en cas de vente ou de location, vous êtes obligés d’obtenir le certificat d’efficacité énergétique mentionné et de montrer l’étiquette d’efficacité dans toutes les offres ou publicités de vente ou de location de votre propriété.

Quand le logement est objet d’achat/vente, le certificat d’efficacité énergétique doit être mis à disposition de l’acquéreur. Dans le cas de la location, il suffira simplement de montrer le certificat et mettre à disposition du locataire une copie de celui-ci.

Ce certificat est exigé:

a) Aux bâtiments de nouvelle construction.

b) Aux bâtiments ou parties de bâtiments existantes qui se vendent ou se louent a un nouveau locataire, quand le bâtiment ne dispose pas d’un certificat en vigueur.

c) Aux bâtiments ou parties de bâtiments dans lesquels une autorité publique occupe une surface utile total ou supérieure a 250 m². et qui sont fréquentées de façon habituelle par le public.

Si vous avez besoin d’assistance dans l’obtention d’un certificat d’efficacité énergétique pour votre logement, n’hésitez pas à nous contacter. Nous vous indiquerons toutes les procédures  nécessaires pour l’obtention de votre certificat qui vous permettra de vendre ou de louer votre propriété en Espagne.

Marbella, Juillet, 2013.

Si vous êtes acheteur d’un bien immobilier et vous accordé un prix certain avec le vendeur, i lest possible que, une fois l’acte de vente signé, vous receviez une liquidation complémentaire du Bureau liquidateur correspondant, réclamant la différence de l’impôt en accord aux critères établis para la loi. L’administration des Impôts est habilitée pour la révision des valeurs librement fixées par les parties.

En Andalousie, l’Ordre du 13 février 2013 approuve les coefficients applicables a la valeur cadastrale pour estimer la valeur réelle de biens immeubles urbains déterminés aux effets de liquidation de faits imposables des impôts sur les transmissions de patrimoine et actes juridiques documentés et sur les successions et les donations, des règles sont établies pour leurs applications et la méthodologie suivie pour son obtention.

Imaginez que vous, acheteur d’un bien immobilier d’occasion, vous accordez avec le vendeur un prix d’achat déterminé. Ce prix est librement pacté entre les parties et a tout les effets d’un prix de marché, vous devez savoir que si ce prix est inferieure a celui établit par l’administration des Impôts– dans ce cas, par le Conseil des Impôts de la Communauté autonome Andalouse-, c’est-à-dire, la nommée « valeur fiscale », vous, acheteur, recevrez dans un délais relativement bref depuis la signature de l’Acte de vente une liquidation complémentaire réclamant la différence de l’impôt des transmissions de patrimoine liquidé initialement, plus les intérêts (et des amendes improbables).

Voila un exemple pratique qui vous permettra de comprendre les paragraphes précédents:

Acheteur et vendeur accordent un prix de 100.000 euros pour une habitation urbaine dans la municipalité andalouse de Cuevas de Almanzora.

La valeur cadastrale de cet immeuble dans la municipalité est de 45.000 euros et le coefficient multiplicateur applicable à la municipalité pour l’année 2013 est de 3,60. Voila que la valeur fiscale de cet immeuble est de 162.000,00 euros, c’est-à-dire 45.000 x 3,60.

L’acheteur a liquidé l’impôt sur les transmissions de patrimoine au taux de 8% sur 100.000 euros, avec un quota de 8.000 euros.

Et bien soyez sur que le Bureau liquidateur vous fera parvenir une liquidation complémentaire exigeant le paiement de l’impôt sur les transmissions de patrimoine sur une valeur fiscale de 162.000,00 euros, avec un quota tributaire à payer de 12.960 euros, déduisant les 8.000 euros déjà payé initialement, plus les intérêts correspondants.

Ces mêmes valeurs fiscales seront applicables à l’Impôt sur les Successions et les Donations en Andalousie.

Avant d’effectuer l’achat d’un bien immeuble et accorder un prix avec le vendeur, sachez qu’il existe une série de valeurs qui peuvent altérer les impôts applicables à cette opération.

N’hésitez pas à contacter notre cabinet Arcos y Lamers Asociados.

La loi, entrée en vigueur le 1er janvier 1933, fixait un minimum exempté de 100.000 pesetas et des tarifs de 1 à 7,70 %. Par la loi du 14 Novembre 1935, étant ministre des finances Joaquín Chapaprieta, le seuil fut abaissé à 80.000 pesetas et on augmenta les tarifs jusqu’à un maximum de 11%, maintenant le minimum à 1 %. Diverses reformes ont eu lieu dans les années 40 et 50. La reforme de l’état central en un etat décentralisé pendant les années 90 donna lieu a d’autres changements.

Au cours des dix dernières années, des changements ont été introduits dans la législation fiscale espagnole, avec pour résultat, les échelles suivantes :

Echelle additionnelle pour le calcul du montant complémentaire pour réduire le déficit public	Revenu imposable - Jusqu’à euros	Augmentation de la part intégrale de l’état euros	Reste revenu imposable - Jusqu’à euros	Taux applicable - Pourcentage
	0,00	0,00	17.707,20	0,75
	17.707,20	132,80	15.300,00	2,00
	33.007,20	438,80	20.400,00	3,00
	53.407,20	1.050,80	66.593,00	4,00
	120.000,20	3.714,52	55.000,00	5,00
	175.000,20	6.464,52	125.000,00	6,00
	300.000,20	13.964,52	En adelante	7,00

Communauté Autonome d’Andalousie	Revenu imposable Jusqu’à euros	Part intégrale euros	Reste revenu imposable Jusqu’à euros	Taux  applicable Pourcentage
	0,00	0,00	17.707,20	12,00
	17.707,20	2.124,86	15.300,00	14,00
	33.007,20	4.266,86	20.400,00	18,50
	53.407,20	8.040,86	6.592,80	21,50
	60.000,00	9.458,31	60.000,00	23,50
	120.000,00	23.558,31	De là en avant	25,50

Par exemple, un contribuable, résident fiscal en Andalousie, avec des revenus bruts du travail de, par exemple, 60.000 €uros serait imposable de 9.458,31 €uros pour l’échelle nationale,  1.314,51 €uros pour l’échelle additionnelle plus 9.458,31 €uros pour l’échelle autonomique d’Andalousie. C’est-à-dire, un total de 20.231,13 €uros avec un taux imposable moyen de 33,72%. Données et informations à titre indicatif, les déductions grâce aux situations familiales particulières, pour des apports au plan de pension etc., n’ont pas été prises en compte.

N’hésitez pas à contacter les conseillers fiscaux, du travail, d’entreprises d’Arcos & Lamers Asociados, avocats et économistes.

María Teresa Arcos, avocat à Marbella.

Wim Lamers, economiste à Marbella.