Interview José Manuel Cerviño Sosa faite par Canal Sur Radio (Sujet locations)

Il est avocat et travaille à l’entreprise Arcos et Lamers Associés, Avocats et Économistes à Marbella.

–          Il y a quelques sujets de base dans la réglementation des locations, pas seulement en été mais notamment en saison classique. Quel est le sujet le plus récurrent / le plus fréquent quant aux locations?

Dans le bureau, il y a deux questions essentielles que nous abordons tous les jours. La première, en ce qui concerne les baux, serait la façon dont les contrats sont négociés et formalisés, avec toute leur casuistique, et d’autre part, ce que nous connaissions comme des crises contractuelles, à savoir, lorsque, pour une raison quelconque, en particulier dans le cas de bail pour non-paiement, le propriétaire ou bailleur est obligé de trouver des moyens de récupérer la possession de son bien, essentiellement par les procédés connus comme expulsions.

–          Et comment est la situation aujourd’hui? Parce que le sujet de la crise économique doit avoir influencé cette problématique.

Évidemment, la crise a influencé et a gravement affecté les possibilités économiques des locataires, mais pas seulement de ceux-ci, aussi des bailleurs et des propriétaires. Les locataires par leur capacité de dépense et de revenu, et les propriétaires parce que, dans de nombreux cas, ont signé des prêts hypothécaires avec lesquels financent les immeubles qui sont loués. Ils ont, au bout du compte, un objectif d’épargne. Évidemment, toute cette problématique affecte le loyer.

–          Sans aucun doute, le problème le plus grand est la peur des personnes qui louent leurs maisons et ont un locataire qui ne les paie pas. Je comprends que la première chose à faire est de parvenir à un bon accord ; dans le cas d’expulsion il y aura un procès, mais, qu’est-ce que nous devons faire préventivement? Il est préférable de prendre ces mesures préventives, non?

Il est très important de bien identifier la situation d’impossibilité économique, connue comme insolvabilité, des personnes auxquelles nous allons louer notre maison. À cet égard, vous pouvez demander, si ce sont des salariés, une copie des deux ou trois dernières feuilles de paie. Dans le cas d’une personne qui ne soit pas salarié, mais travailleur à son compte ou même des personnes dépendantes sans revenus propres, par exemple dans le cas des étudiants, il est préférable de demander une garantie ; des garanties personnelles lorsque quelqu’un prête à un tiers devenant responsable du non-paiement ou de l’inexécution du contrat, ou une caution ou garanties bancaires. Les deux dernières sont fortement recommandées, mais certainement très difficiles à obtenir dans le marché actuel.

Il y a des assurances de non-paiement, mais vous devez très bien savoir ce que vous embauchez, les couvertures, parce que dans de nombreux cas, il y a des informations qui, à mon avis, sont incomplètes ou imprécises sur le champ de couverture de ces assurances, et nous devons également prendre en compte son coût.

–          La question de l’assurance a, aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire, des aspects intéressants que je voudrais refléter. Nous saluons Palma appelant d’Algésiras, qui veut nous poser une question.

•  Bonjour, ma question est la suivante: mon fils étudie à Grenade et le 15 Juillet le contrat de l’immeuble a fini. À la fin, le propriétaire doit nous rembourser le dépôt, mais il dit qu’un matelas  manque. Ce n’est pas qu’il y a un matelas manquant, mais qu’ils l’ont emporté et ils ont mis un autre. Je parle avec lui et lui dis que s’il n’y avait pas d’inventaire, il ne peut pas m’objecter d’avoir emporté ou remplacé un matelas. Donc ce que je vois, c’est que nous sommes impuissants contre cet homme parce qu’il dit qu’il avait un matelas qui a été remplacé même si je lui dis que mon fils mesure 2 mètres et a besoin d’un autre matelas. Pour exiger quelque chose de moi il faudrait un inventaire qui n’existe pas. Ils ont été 16 jours sans réfrigérateur et je pourrais aussi exiger quelque chose.

Ici, nous sommes à un point crucial, le fait que, quand un contrat de location est formalisé, il doit inclure un inventaire le plus détaillé possible. Généralement, ce n’est pas fait parce qu’au moment de la signature de contrats ou clôture des accords, vous ne voulez déranger personne ou sembler méfiant, mais il doit être fait. Vous devez faire des inventaires parce que cela va éviter de nombreux problèmes. Dans le cas de cette dame, je comprends que sans inventaire existant, si un matelas a été remplacé par un autre et à moins que le propriétaire puisse prouver que le préexistant avait une qualité ou des caractéristiques très différentes au matelas qui le remplacé, ce monsieur n’aurait pas le droit de retenir une partie du dépôt pour cette question. Mais la question ici est de bien préparer tout avant de commencer le contrat, et c’est cela ce que nous ne faisons pas normalement.

–          Y at-il certains points essentiels et simples à suivre lors de la location d’une maison afin d’éviter l’apparition de ces complications ?

Oui, bien sûr. Il est très important de signer et rédiger un contrat conformément à ce que la loi sur des locations urbaines en vigueur établi et que ce contrat recueille autant que possible, toutes les parties principales comme l’objet du contrat, le prix, la façon de paiement du prix, le dépôt, l’inventaire, la détermination du contrat, etc. Tout cela doit toujours être contenu dans un contrat écrit, car comme on dit « Les paroles s’envolent mais les écrits restent », et tout ce qui n’est pas dans le contrat sera alors certainement une source de controverse.

–          Il faudrait également mesurer ce que le propriétaire et le locataire paient dans le contrat, c’est à dire, de quoi est chargé chacun par rapport à tout type de travaux à accomplir, dégâts, etc., non?

En effet, tout doit être parfaitement détaillé. Les montants à payer à titre de loyer, c’est-à-dire, le loyer proprement dit, et aussi qui paie les coûts d’approvisionnement, l’électricité, l’eau, le gaz, le syndicat de propriétaires et même la Taxe sur les Biens Immobiliers. Également, en ce qui concerne les travaux tout doit être bien détaillé, le type de travaux qui correspondront au propriétaire et le type de travaux et réparations correspondant au locataire.

–          Nous parlons des hypothèses, imaginons un immeuble vide avec des appareils électroménagers de base comme exemple, et entrons dans le sujet des assurances pour que cela soit vu plus clair. Est-il nécessaire à la fois pour le propriétaire et le locataire d’avoir une assurance sur les choses du logement? C’est-à-dire, le locataire a le droit de faire une assurance sur les biens ou matériaux dont le logement dispose au début?

Bien sûr, il a parfaitement le droit. En réalité, la souscription d’assurances concernant le logement est une question de libre choix. Notre législation n’impose pas que locateur ou locataire doivent avoir une telle assurance. Néanmoins, le contrat peut être imposé ; le propriétaire peut choisir un contrat où l’une des conditions soit que le locataire souscrive une assurance couvrant certaines couvertures, par exemple pour les biens immobiliers et les appareils électroménagers du logement, les incidents potentiels liés à des accidents électriques ou des fuites de l’eau, etc. Mais il n’y a pas d’obligation légale, cela appartient à l’autonomie de la volonté des parties et dans cette autonomie de la volonté, le locateur peut imposer au locataire comme une des conditions du contrat, la souscription d’une assurance donnée.

–          Comment est exécutée la résiliation d’un contrat si elle n’est pas parfaitement détaillée dans le contrat? Dans le cas où elle n’est pas ouverte, mais conformément à la loi.

Les causes générales de résiliation d’un contrat, disons les plus courantes, sont parfaitement déterminées par la loi, à défaut de ce qui ait été précisé dans le contrat. À cet égard, je dis que, spécialement dans le domaine des locations, la raison de la résiliation d’un contrat est le non-paiement. Dans le sujet des locations, il y a des questions qui peuvent être abordées d’une manière sensible et compréhensible, et à partir de là nous pouvons grandement compliquer la question.

–          Plusieurs fois, des non-paiements se produisent, ils se laissent passer d’une certaine façon et la loi fonctionne mais est lente, et le propriétaire finit par se trouver face à la situation d’un locataire qui ne lui a pas payé pendant un certain temps, ces situations ont aussi lieu, n’est-ce pas ?

Bien sûr, il y a des locataires qui sont bien informés sur la dynamique de la résolution des contrats de location et les procédures des expulsions et, car ils savent parfaitement comment fonctionnent ils calculent, souscrivent des contrats, paient le premier ou deuxième mois correspondant au dépôt et par la suite ils n’entrent pas en situation de non-paiement. Ils savent qu’ils ont un temps déterminé dès que le propriétaire commence la procédure jusqu’à ce que l’effet d’expulsion se produise, et ils profitent de cela. Il est donc très important la souscription de toutes les garanties possibles.

–          En Espagne, nous aimons les garanties même si parfois les choses ne sont pas bien faites, mais il vaut mieux prévenir que résoudre.

Oui, il vaut mieux prévenir. Évidemment, l’immeuble est un bien, que s’il n’est pas en production, en rendement, il devient onéreux à entretenir et maintenant de plus en plus. Nous connaissons bien que les administrations publiques aggravent chaque fois plus le fait de la propriété. Mais il est important de ne pas se précipiter et faire un bon choix du locataire. Je pense que c’est la question clé. Mieux vaut prévenir que guérir, et c’est toujours moins cher de consulter un professionnel.