Acudimos a una notaria para firmar, entre otros, la escritura de una finca que se va a comprar o vender, otorgar un poder, hacer testamento y constituir una sociedad.  En España el notario es garantía de seguridad, legalidad e independencia.

¿Qué información recoge su escritura de compraventa?

Al principio del documento, encontrará el siguiente contenido:

- El lugar y fecha de firma de la escritura  y  el nombre del notario.

- Identificación de los otorgantes, incluyendo nombre, nacionalidad, estado civil, profesión, domicilio y  documentos de identidad.

- Además se expresará si una persona comparece en representación de otra, con indicación del documento que lo autoriza.

- Igualmente, se recoge si interviene un intérprete, en el caso que alguno de los comparecientes desconozca el idioma en el que está redactada la escritura.

El notario dará fe de la capacidad con que se obligan los comparecientes.  Seguidamente, se recogen las manifestaciones de las partes en cuanto a la propiedad, incluyendo lo siguiente:

1.- Descripción de la finca y sus datos registrales en el registro de la propiedad correspondiente.

2.- Referencia catastral y situación en cuanto al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

3.- Manifestación relativa al pago de la Comunidad de propietarios y entrega de certificación acreditativa del estado de deudas con la comunidad.

 4.- Cargas y gravámenes de la finca.

 5.- Entrega a la parte compradora de la certificación de eficiencia energética.

6.- Incorporación a la escritura de nota simple informativa del registro de la propiedad correspondiente.

 7.- Situación posesoria: si la finca se encuentra o no, libre de arrendatarios y ocupantes.

 8.- Condiciones de la compraventa, tales como: objeto, precio, forma de pago.  Pago de los gastos de la escritura y pago de Impuesto  Plus‑Valía.

Finalmente, la escritura recogerá expresamente el hecho de haberse leído el contenido de la misma, la constancia del número de serie de la hoja donde comienza y donde finaliza el documento, y su firma por los comparecientes y el notario.

Si tiene alguna duda en cuanto al contenido o firma de su escritura no dude en ponerse en contacto con nosotros. En Arcos & Lamers Asociados le asesoraremos en el otorgamiento de su escritura de compraventa o le aclararemos las dudas que tenga con respecto a la ya firmada. Le proporcionaremos un asesoramiento rápido y eficaz para responder a sus necesidades.

Marbella, Agosto 2013.

Uno de los elementos a destacar en la nueva ley es el denominado “Informe de Evaluación de Edificios” (IEE), que vendría a completar y/o complementar la no tan vieja “Inspección técnica de edificios” (ITE).

El IEE viene regulado en el Título I de la nueva ley, cuyos principales puntos a considerar son los siguientes:

1. El IEE identificará el inmueble, con su referencia catastral y deberá contener de manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, estableciendo si el edifico es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente (ver nuestros blogs part I y Parte II).

En muchas ocasiones nos encontraremos que por normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica donde se contemplen los puntos a) y b) anteriores, por lo que en estos casos, sólo procederá complementarlos con la certificación referida en la letra c).

2. La ley prevé unos plazos determinados para disponer del mencionado IEE, así:

a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente.

b) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.

c) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal, que podrá establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.

3. El IEE que se haga por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario, extenderá su eficacia a todos los edificios y viviendas existentes.

4. El IEE tendrá una periodicidad de diez años, aunque las comunidades y municipios podrán fijar una periodicidad menor.

5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el IEE, tendrá la consideración de infracción urbanística.

6. Una copia del mencionado IEE deberá remitirse al organismo que determine cada Comunidad Autónoma, con el fin de que dicha información forme parte de un registro integrado único

7. Por último, y para no extendernos demasiado y alterar la naturaleza meramente informativa de nuestros blogs, decir que el IEE podrá ser suscrito por técnicos facultativos competentes, es decir aquellos que estén en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación.

Felix Ruiz,abogado en Marbella,

Marbella, Agosto, 2013.

 En el caso de que desee vender o alquilar su propiedad en España, debe saber que necesita obtener una etiqueta que recoja el nivel de eficiencia energética de su propiedad.

Dicha obligación viene impuesta por el Real Decreto 235/2013 de 5 de Abril, el cual recoge que cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos, el propietario deberá mostrar el certificado de eficiencia energética o una copia de éste al comprador o al nuevo arrendatario, para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir del 1 de junio de 2013.

El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años.

La obtención del certificado dará el derecho de utilización de la etiqueta de eficiencia energética. Dicha etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de su propiedad.

Como propietario de su vivienda, en caso de venta o alquiler, tiene la obligación de obtener el mencionado certificado de eficiencia energética y de exhibir la etiqueta de eficiencia en toda oferta o publicidad de venta o arrendamiento de su propiedad.

Cuando la vivienda sea objeto de compraventa, el certificado de eficiencia energética será puesto a disposición del adquirente. En caso de arrendamiento, será suficiente la simple exhibición y puesta a disposición de una copia del mencionado certificado al arrendatario.

Este certificado se exige:

a) Para los edificios de nueva construcción.

b) Edificios o parte de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.

c) Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total o superior a250 m2. y que sean frecuentados habitualmente por el público.

Si necesita asistencia en la obtención de un certificado de eficiencia energética de su vivienda no dude en ponerse en contacto con nosotros. Le facilitaremos todos los trámites necesarios para la obtención de su certificado que le permitirá llevar a cabo la venta o alquiler de su propiedad en España.

Marbella, Julio 2013.

En un blog anterior ya hablamos de dos primeros capítulos de la ley

Arcos y LamersAsociados, su despacho de abogados y economistas en Marbella desearía profundizar esta vez en dos capitulos restantes que hablan de medidas que afectan fundamentamente a la Ley de enjuiciamento Civil protegiendo más a los deudores hypotecarios así como el mandato al gobierno de España de tomar los pasos para la creación de un fondosocial deviviendas.

Capitulo 1 y 2: VER.

Capitulo 3:

Se introducen modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución.

En particular, como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago.

Se rebaja el aval necesario para poder pujar del 20 al 5% del valor de tasación de los bienes.

Asimismo se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.

Se introducen además multitud de mejoras en el procedimiento de subasta.

Capitulo 4:

Se autoriza al Gobierno que emprenda las medidas necesarias para constituir un fondosocial deviviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

No dude en contactar con este despacho de abogados en Marbella,Arcos & Lamers Asociadospara cualquier consulta de índole fiscal y jurídica.

María Teresa Arcos, abogado en Marbella

Wim Lamers, economista en Marbella.

Marbella, Julio, 2013.

Esta ley es aprobada como consecuencia de las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones.

La mencionada ley consta de cuatro capítulos. Aunque en este blog profundizamos en los dos primeros.

Capitulo 1:

Se prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos.

Para que un deudor hipotecario se encuentre en este ámbito de aplicación será necesario el cumplimiento de dos tipos de requisitos:

A)      De un lado, los colectivos sociales que van a poder acogerse son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente.

B)      En las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.

Capitulo 2:

Para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses.

 En la venta extrajudicial se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 dela Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas.

No dude en contactar con este despacho de abogados en Marbella,Arcos & Lamers Asociados para cualquier consulta de índole fiscal y jurídica.

María Teresa Arcos, abogado en Marbella

Wim Lamers, economista en Marbella.

Marbella, Junio, 2013.

Si bien el artículo 110.6.b del Texto Refundido dela Ley Reguladora de las Haciendas Locales obliga a los compradores a comunicar al ayuntamiento la realización del hecho imponible, el hecho es que, en la práctica, estas comunicaciones no se venían realizando más que en los supuestos en los que, para asegurarse el pago, el adquirente, retenía en escritura pública el importe aproximado del impuesto de Plusvalía, cuando el transmitente era un no residente en España. En supuestos en los que el transmitente era una persona jurídica –una promotora por ejemplo- esta comunicación al ayuntamiento, como decimos, no se venía realizando.

Esta situación ha cambiado con la entrada en vigor de la Ley 16/2012 de 27 de Diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a  la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, que en su disposición final cuarta modifica el artículo 254 dela LEY HIPOTECARIAadicionando un nuevo apartado 5, con efectos DESDE EL1 ENERO 2013, con la siguiente redacción:

«5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.»

Por tanto, con la nueva modificación todas aquellas escrituras de compraventa que entren en el Registro sin que se acredite haber pagado la plusvalía, o haber presentado la declaración o la comunicación del articulo 110 de la ley de Haciendas locales, quedarán bloqueadas sin posibilidad de inscripción hasta que acreditemos al Registro, al menos, esta comunicación.

Arcos & Lamers Asociados, Abogados en Marbella.

Marbella, Marzo, 2013.

Estas modificaciones se han incluído en la ley de PGE para 2013, y podemos decir que supondrán una subida del IRPF, tributando al tipo marginal del contribuyente, que está entre el 24,75 y el 52%, para las ganancias a corto plazo producidas en la compraventa de operaciones financieras (venta de fondos de inversión, acciones, etc…) e inmobiliarias (viviendas, locales, terrenos); es decir, las generadas en un año desde la fecha de compra hasta la fecha de venta.

Ésto quiere decir que las plusvalías del primer año tributarán al tipo marginaldel IRPF que pague cada contribuyente, según el Gobierno, para evitar los movimientos especulativos en el corto plazo, aunque las posteriores, es decir, las que se generen en más de un año, seguirán tributando por las rentas de capital o del ahorro en función de una escala que, como hemos visto en blogs anteriores, va del 21 al 27%.

Por ejemplo, si un contribuyente tributa al tipo mínimo marginal actualmente del 24,75% , y realiza la venta de unas acciones que generan plusvalías a corto plazo (es decir, desde la fecha de compra hasta la fecha de venta no ha pasado más de un año), tendrá que pagar en ese ejercicio un 24,75% por la ganancia en lugar del 21% que es lo que establecía la regulación actual. Clara subida de impuestos.

Continúen atentos a nuestro blog, les seguiremos informando.

Si tienen alguna duda, por favor, contacten con nosotros en el teléfono 952775010 ó hagan click en www.arcos-lamersasociados.com

Dación en Pago II

Aunque la ley hipotecaría regula en su artículo 140 una forma de dación en pago (“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados // En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor….”), sin embargo, ésta solo puede pactarse entre el acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario. Deben ser muy pocos los que en sus documentos de préstamo con garantía hipotecaria tengan reflejado esta cláusula del artículo 140 de la LH.

En los últimos meses se han producido una serie de reacciones, en el ámbito jurídico, que reflejan la necesidad de buscar fórmulas que concedan a aquellas familias donde todos sus miembros están en desempleo, con hijos a cargo, un modo de salir de esta situación.

Pionero fue el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2ª de 17 de Diciembre de 2010 donde por primera vez un órgano judicial en resolución motivada concluye que el banco no podría requerir al deudor ejecutado una cantidad adicional para compensar la depreciación del inmueble hipotecado. La Audiencia establece que “el banco se adjudica una finca, que él mismo valoraba en una cantidad superior a la cantidad adeudada por el préstamo concedido, a salvo el tema de intereses y costas”. Concluye la Audiencia en los siguientes demoledores términos, “no queremos decir con esto que la entidad recurrente sea el causante de la crisis económica, pero sí que no puede desconocer su condición de entidad bancaria y por lo tanto integrante del sistema financiero, que en su conjunto y por la mala gestión de las entidades financieras que sean, en definitiva los bancos y otras entidades crediticias y de naturaleza financiera, han desembocado en una crisis sin precedentes desde la gran depresión de 1929”.

También es recurrente el Auto de la Audiencia Provincial de Girona, Sección 2ª de 16 de Septiembre de 2011, donde en términos similares viene a decir que la entidad bancaria incurre en abuso de derecho y enriquecimiento injusto al pretender seguir adelante con la ejecución si “subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito”, al entender la Audiencia que el acreedor “sí que ve satisfecho su crédito con el producto de la subasta que, en caso concreto, es el derivado de ingresar en su patrimonio un bien valorado por las partes en una suma superior a la adeudada”.

Y de cómo nuestra ley hipotecaria necesita de una profunda modificación, ha tenido reflejo en un dictamen de una Abogada General del Tribunal de la Unión Europea, tras una cuestión de prejudicialidad presentada por el magistrado de los Juzgados de lo Mercantil de Barcelona don José María Fernández Seijo. La Abogada de la UE deja en entre luz que la normativa española de desahucios vulnera la normativa comunitaria porque no garantiza una protección eficaz de los consumidores frente a posibles cláusulas contractuales abusivas en las hipotecas. Vamos a esperar a la decisión del Tribunal de la UE (TUE) respecto a esta cuestión prejudicial, para ver como sale de bien o mal parada nuestra Ley Hipotecaria.

Vemos como los tribunales empiezan a sacar punta al ordenamiento jurídico, y avalar en cierta medida la dación en pago, como modo para resarcir la deuda con la entidad acreedora, lo que a su vez dota a los profesionales del derecho de herramientas para luchar contra situaciones de fuerza ejercidas por las entidades de crédito.

Felix Ruiz, abogado en Marbella

Tanto el Gobierno como la oposición se reúnen para tratar de encontrar una solución a miles de afectados, con serio riesgo de perder sus viviendas, por imperativo de una ley caduca y ajena “a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada” (art. 3 Código Civil).

Un drama que supone para los afectados encontrarse de la noche a la mañana en la calle, en muchos casos, tratándose de su única residencia. Nuevamente los políticos llegan tarde y mal a un problema que, sin riesgo a equivocarnos, se les ha escapado de las manos.

En España, así como en otros países de nuestro entorno existe la responsabilidad patrimonial universal en la ejecución de las hipotecas, es decir el deudor que suscribe un préstamo hipotecario con un banco, responde de la deuda –además de con el bien hipotecado- con todos sus bienes presentes y futuros hasta que la deuda quede saldada (art. 105 LH). Y aquí es donde nos encontramos con el drama de los desahucios.

No vamos a entrar en analizar quienes son los culpables de esta situación, si aquellos que en su momento se endeudaron, posiblemente, por encima de sus posibilidades; o las entidades bancarias, que a sabiendas, concedieron préstamos hipotecarios por doquier a quienes, tras su análisis de riesgos, no tendrían capacidad económica para cumplir la obligación de pago. Todos tienen parte de culpa, lo que no quita que la situación para muchas familias sea desesperada

Términos como “dación en pago”, “alquiler social”, “comodato”, “cláusulas abusivas”, “enriquecimiento sin causa” no son ya exclusivos de los foros jurídicos, sino del acervo común de conocimientos del ciudadano de a pie.

Tras el fracaso por inaplicable y ajeno a la realidad social del “Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de Marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos”, no deje de leer nuestro blog LA DACIÓN EN PAGO Y OTRO INSTRUMENTOS JURÍDICOS EN LA LUCHA CONTRA LOS DESAHUCIOS (II), (link aquí), donde comentaremos algunas resoluciones judiciales que avalarían la dación en pago y otros argumentos que promueven un cambio en nuestra añeja legislación hipotecaria.

La entrega de un inmueble para saldar una deuda está sujeta al Impuesto Transmisiones Patrimoniales o al IVA en función de que la realice un particular o un empresario y según se trate, en este último caso, de edificios de nueva construcción o no. El adjudicatario es acreedor del adjudicante por un crédito propio.

En el caso de que la dación en pago la lleve a cabo un particular, la tributación que correspondería sería el ITPyAJD, en su modalidad de TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), aunque estaría exenta desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. También estaría exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores.

Si el que realiza la dación en pago es el propio promotor, la operación estaría sujeta a IVA, y se produciría la inversión del sujeto pasivo, esto es, sería el adjudicatario el encargado de ingresar el IVA en el fisco (nos remitimos a nuestro artículo de la semana pasada en este mismo blog sobre los fraudes en la dación en pago). Las posteriores entregas estarían exentas de IVA y tributarían por TPO.Las deudas del transmitente no minoran la base imponible de la operación. El IVA se aplica al valor real del inmueble que se acepta por la entidad financiera en pago de la deuda. Puede ocurrir, por tanto, que la base de liquidación del tributo sea muy superior a la deuda en pago de la cual se recibe el inmueble.

En el caso de una empresa, la entrega de una edificación en pago de su deuda determinará un rendimiento de la actividad económica, siendo el importe obtenido por la transmisión el de la deuda cancelada. Dado que los bienes cedidos a terceros deben valorarse por su valor normal de mercado,se imputará en el impuesto de Sociedades un beneficio, si el valor de mercado del bien es superior al importe de la deuda, o una pérdida, si fuera al contrario.

No dude en contactar con este despacho de abogados y economistas “Arcos y Lamers Asociados” en el teléfono 952775010 ó haga  click en:

DERECHO TRIBUTARIO: ASESORAMIENTO FISCAL Y CONTABLE

Marbella, Diciembre de 2012.