PUNTOS A TENER EN CUENTA PARA SU TRANQUILIDAD.

Si es Vd. propietario de un bien inmueble en España, debe asegurarse de tener la propiedad inscrita a su nombre en el registro de la propiedad correspondiente.

En dicho registro Vd. podrá consultar los siguientes aspectos fundamentales de su bien inmueble:

1.- Que la propiedad esté debidamente registrada a su nombre.

2.- Descripción de la finca, superficie y cuota en la comunidad de propietarios que determinará el pago de sus recibos de comunidad.

3.- Posibles cargas existentes sobre su finca, tales como hipoteca o embargo.

La propiedad debe encontrarse igualmente dada de alta a efectos catastrales, lo que definirá su pago de IBI.  De esta forma, evitará la sorpresa de encontrarse con recibos de IBI pendientes de pago por su desconocimiento.

La propiedad debe contar con la correspondiente licencia de primera ocupación otorgada por el Ayuntamiento del municipio en que la finca esté ubicada.  Esta licencia le indicará que la vivienda ha sido construida de acuerdo a la licencia de obras concedida al promotor, el proyecto presentado por el arquitecto y la normativa urbanística aplicable.

Si desea obtener un informe relativo a los puntos mencionados no dude en ponerse en contacto con nosotros. Gane tranquilidad sabiendo que su vivienda está registrada a su nombre y sin cargas ni deudas de IBI.

María Teresa Arcos, Abogado en Marbella.

Wim Lamers, Economista en Marbella.

Marbella, Agosto 2013.

Uno de los elementos a destacar en la nueva ley es el denominado “Informe de Evaluación de Edificios” (IEE), que vendría a completar y/o complementar la no tan vieja “Inspección técnica de edificios” (ITE).

El IEE viene regulado en el Título I de la nueva ley, cuyos principales puntos a considerar son los siguientes:

1. El IEE identificará el inmueble, con su referencia catastral y deberá contener de manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, estableciendo si el edifico es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente (ver nuestros blogs part I y Parte II).

En muchas ocasiones nos encontraremos que por normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica donde se contemplen los puntos a) y b) anteriores, por lo que en estos casos, sólo procederá complementarlos con la certificación referida en la letra c).

2. La ley prevé unos plazos determinados para disponer del mencionado IEE, así:

a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente.

b) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.

c) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal, que podrá establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.

3. El IEE que se haga por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario, extenderá su eficacia a todos los edificios y viviendas existentes.

4. El IEE tendrá una periodicidad de diez años, aunque las comunidades y municipios podrán fijar una periodicidad menor.

5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el IEE, tendrá la consideración de infracción urbanística.

6. Una copia del mencionado IEE deberá remitirse al organismo que determine cada Comunidad Autónoma, con el fin de que dicha información forme parte de un registro integrado único

7. Por último, y para no extendernos demasiado y alterar la naturaleza meramente informativa de nuestros blogs, decir que el IEE podrá ser suscrito por técnicos facultativos competentes, es decir aquellos que estén en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación.

Felix Ruiz,abogado en Marbella,

Marbella, Agosto, 2013.

En la mayoría de las ocasiones, el comprador extranjero, acude a una agencia inmobiliaria con el temor -por otro lado normal- de perder la propiedad de sus sueños si no realiza inmediatamente el pago de una reserva para “retirar esa propiedad del mercado”.  Sin embargo, como indicamos, esos documentos de reserva carecen en la mayoría de las ocasiones,  de los requisitos legales mínimos que deben cumplir todo acuerdo bilateral entre comprador y vendedor. No olvidemos que la compraventa es un negocio jurídico  entre dos partes y el documento de reserva debería ser el primer paso en ese acuerdo.

Es cierto, que en muchas ocasiones, las “gangas” o “chollos” duran poco en manos de los agentes inmobiliarios, por lo que el comprador avispado debe reservarlos cuanto antes para evitar que otros se anticipen. Y sabemos que en esos momentos de prisas es difícil localizar a un abogado que le asesore adecuadamente.

Por ello, desde este blog, nos gustaría dar algunas pinceladas para aquellos compradores “nuevos” que por cuestiones de tiempo no pueden recibir asesoramiento legal en los primeros pasos para la reserva de una propiedad:

1. Que el contrato de reserva contenga los datos completos de los vendedores: nombre completo, domicilio y documento de identidad (DNI, pasaporte, NIE, Tarjeta de residencia….)

2. Que se identifique claramente el objeto de la compra: la vivienda, villa, apartamento…. con el número que corresponda y la dirección más completa posible. También que se identifiquen elementos anexos a la propiedad, como trasteros o plazas de garaje.

3. Si la propiedad se transmite amueblada, en su caso, adjuntar al documento de reserva un inventario del mobiliario.

4. Precio total de la compraventa.

5. Importe de la reserva y que ésta se descontará del precio final.

6. Aclarar quien asume los gastos dela transmisión. Generalmentetodos los gastos e impuestos serán por cuenta de la compradora a excepción de la plusvalía que será por cuenta de la vendedora.

7. Si el vendedor no está presente para la firma del documento de reserva, se indicará en el contrato que el depósito entregado quedará en poder de la agencia inmobiliaria hasta la firma de la escritura (o hasta la firma de contrato privado de compraventa).

8. Que el documento de reserva quede sujeto a que el abogado de la parte compradora compruebe que la propiedad está libre de toda carga y gravamen y que cumple con la normativa urbanística de la zona donde se encuentra. En caso contrario, la reserva deberá devolverse a los compradores.

Una vez firmado su documento de reserva es absolutamente recomendable que un abogado le asesore convenientemente durante el proceso de la compra de su propiedad. No dude en contactar con la firma ARCOS & LAMERS ASOCIADOS, para cualquier duda que tenga sobre la compra de su propiedad.

Felix Ruiz,abogado en Marbella.

Marbella Julio, 2013.

En un blog anterior ya hablamos de dos primeros capítulos de la ley

Arcos y LamersAsociados, su despacho de abogados y economistas en Marbella desearía profundizar esta vez en dos capitulos restantes que hablan de medidas que afectan fundamentamente a la Ley de enjuiciamento Civil protegiendo más a los deudores hypotecarios así como el mandato al gobierno de España de tomar los pasos para la creación de un fondosocial deviviendas.

Capitulo 1 y 2: VER.

Capitulo 3:

Se introducen modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución.

En particular, como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago.

Se rebaja el aval necesario para poder pujar del 20 al 5% del valor de tasación de los bienes.

Asimismo se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.

Se introducen además multitud de mejoras en el procedimiento de subasta.

Capitulo 4:

Se autoriza al Gobierno que emprenda las medidas necesarias para constituir un fondosocial deviviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

No dude en contactar con este despacho de abogados en Marbella,Arcos & Lamers Asociadospara cualquier consulta de índole fiscal y jurídica.

María Teresa Arcos, abogado en Marbella

Wim Lamers, economista en Marbella.

Marbella, Julio, 2013.

Esta ley es aprobada como consecuencia de las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones.

La mencionada ley consta de cuatro capítulos. Aunque en este blog profundizamos en los dos primeros.

Capitulo 1:

Se prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos.

Para que un deudor hipotecario se encuentre en este ámbito de aplicación será necesario el cumplimiento de dos tipos de requisitos:

A)      De un lado, los colectivos sociales que van a poder acogerse son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente.

B)      En las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.

Capitulo 2:

Para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses.

 En la venta extrajudicial se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 dela Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas.

No dude en contactar con este despacho de abogados en Marbella,Arcos & Lamers Asociados para cualquier consulta de índole fiscal y jurídica.

María Teresa Arcos, abogado en Marbella

Wim Lamers, economista en Marbella.

Marbella, Junio, 2013.

Así mismo, para personas físicas, y con efectos desde 1 de enero de 2013 se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio:

• Reducción en un 20% del rendimiento neto positivo en el primer período impositivo en que el mismo sea positivo y en el período impositivo siguiente. Es decir, para dos años impositivos positivos.

A efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior se entenderá que se inicia una actividad económica cuando no se hubiera ejercido actividad económica alguna en el año anterior a la fecha de inicio de la misma.

La cuantía de los rendimientos netos a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 100.000 euros anuales.

No resultará de aplicación la reducción prevista en este apartado en el período impositivo en el que más del 50 por ciento de los ingresos del mismo procedan de una persona o entidad de la que el contribuyente hubiera obtenido rendimientos del trabajo en el año anterior a la fecha de inicio de la actividad.»

Esta reducción del 20% será de aplicación para quienes hubieran iniciado el ejercicio de una actividad económica a partir de 1 de enero de 2013. Parte de las medidas de apoyo al emprendedor y de estímulo del crecimiento y de la creación de empleo de este Real Decreto-ley 4/2013, de 22 de febrero ya fue publicada y comentada en un anterior “post”. Concretamente en el capitulo II se establecen una serie de medidas de tipo fiscal. Si desea obtener información de las medidas fiscales que afecten al impuesto sobre sociedades no dude en hacer click aquí!

No dude en contactar a los asesores fiscales del despacho de abogados y economistas, Arcos & Lamers Asociados, sus asesores en Marbella.

Marbella, Abril, 2013

El certificado de eficiencia energética viene regulado por un Proyecto de Real Decreto del  Ministerio de Industria , Energía y Turismo, y que obliga a todas las edificaciones existentes, cuando se vendan o se arrienden.

Esta normativa, que nos llega de Europa,  establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de edificios un certificado de eficiencia energética, que deberá incluir información sobre las características energéticas de los edificios, con el fin de favorecer el ahorro energético y fomentar el uso de las energías renovables.

Por lo tanto, una vez aprobado, cada vivienda usada que se venda o alquile en España deberá contar con un certificado de eficiencia energética.

Este certificado tendrá una validez máxima de diez años, y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética de la vivienda,  por lo que no supone la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible a la misma.

La obligación de obtener y conservar dicho certificado corresponde al propietario de la vivienda o del edificio.

Teniendo en cuenta lo anterior,  a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa, todos los propietarios que deseen vender o alquilar su vivienda deberán tener disponible para el comprador o inquilino este certificado, debiendo ser incluida la etiqueta de eficiencia energética en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o el arrendamiento del inmueble.

Cuando la vivienda sea objeto de compraventa, el certificado de eficiencia energética será puesto a disposición del adquirente. En caso de arrendamiento, será suficiente la simple exhibición y puesta a disposición de una copia del mencionado certificado al arrendatario.

En Arcos & Lamers Asociados le mantendremos informados sobre cualquier novedad en este tema así como de la aprobación del mencionado Real Decreto recogiendo este nuevo requisito.

Para cualquier consulta de índole legal o fiscal no dude en contactar con nosotros. En Arcos & Lamers Asociados contamos con un equipo de profesionales, abogados y economistas, con oficinas en Marbella, Málaga, preparado para atender su consulta.

Marbella, Marzo 2013.

Arcos y Lamers Asociados.

Si bien el artículo 110.6.b del Texto Refundido dela Ley Reguladora de las Haciendas Locales obliga a los compradores a comunicar al ayuntamiento la realización del hecho imponible, el hecho es que, en la práctica, estas comunicaciones no se venían realizando más que en los supuestos en los que, para asegurarse el pago, el adquirente, retenía en escritura pública el importe aproximado del impuesto de Plusvalía, cuando el transmitente era un no residente en España. En supuestos en los que el transmitente era una persona jurídica –una promotora por ejemplo- esta comunicación al ayuntamiento, como decimos, no se venía realizando.

Esta situación ha cambiado con la entrada en vigor de la Ley 16/2012 de 27 de Diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a  la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, que en su disposición final cuarta modifica el artículo 254 dela LEY HIPOTECARIAadicionando un nuevo apartado 5, con efectos DESDE EL1 ENERO 2013, con la siguiente redacción:

«5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.»

Por tanto, con la nueva modificación todas aquellas escrituras de compraventa que entren en el Registro sin que se acredite haber pagado la plusvalía, o haber presentado la declaración o la comunicación del articulo 110 de la ley de Haciendas locales, quedarán bloqueadas sin posibilidad de inscripción hasta que acreditemos al Registro, al menos, esta comunicación.

Arcos & Lamers Asociados, Abogados en Marbella.

Marbella, Marzo, 2013.