La adquisición o arrendamiento de una vivienda es un hecho de gran trascendencia en la vida de una persona,  por lo que se regulan aspectos como los materiales de construcción, gastos para el comprador y documentación a entregar en la operación.

Los promotores deberán tener a disposición del público la siguiente información:

1. El nombre, domicilio y datos de inscripción de la entidad vendedora o arrendadora en el Registro Mercantil.

2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma.

3. Superficie útil de la vivienda  y descripción general del edificio.

4. Referencia a los materiales empleados en la construcción.

6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

7. Precio total o renta de la vivienda y forma de pago.

En caso de venta, se tendrá a disposición del público:

a) Autorizaciones legales exigidas para la construcción de la vivienda y su ocupación.

b) Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios.

c) Información relativa al  pago de los tributos que graven la propiedad o utilización.

 d)  Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales.

e) Fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.

f)  Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

Si desea conocer más sobre a la información y documentación  a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas póngase en contacto con nosotros.

Compre con todas las garantías. En Arcos y Lamers Asociados le asesoraremos en la firma de su contrato de compraventa o arrendamiento y sus intereses quedarán protegidos.

María Teresa Arcos, Abogado en Marbella

Wim Lamers, Economista en Marbella

Marbella, Octubre 2013.

PUNTOS A TENER EN CUENTA PARA SU TRANQUILIDAD.

Si es Vd. propietario de un bien inmueble en España, debe asegurarse de tener la propiedad inscrita a su nombre en el registro de la propiedad correspondiente.

En dicho registro Vd. podrá consultar los siguientes aspectos fundamentales de su bien inmueble:

1.- Que la propiedad esté debidamente registrada a su nombre.

2.- Descripción de la finca, superficie y cuota en la comunidad de propietarios que determinará el pago de sus recibos de comunidad.

3.- Posibles cargas existentes sobre su finca, tales como hipoteca o embargo.

La propiedad debe encontrarse igualmente dada de alta a efectos catastrales, lo que definirá su pago de IBI.  De esta forma, evitará la sorpresa de encontrarse con recibos de IBI pendientes de pago por su desconocimiento.

La propiedad debe contar con la correspondiente licencia de primera ocupación otorgada por el Ayuntamiento del municipio en que la finca esté ubicada.  Esta licencia le indicará que la vivienda ha sido construida de acuerdo a la licencia de obras concedida al promotor, el proyecto presentado por el arquitecto y la normativa urbanística aplicable.

Si desea obtener un informe relativo a los puntos mencionados no dude en ponerse en contacto con nosotros. Gane tranquilidad sabiendo que su vivienda está registrada a su nombre y sin cargas ni deudas de IBI.

María Teresa Arcos, Abogado en Marbella.

Wim Lamers, Economista en Marbella.

Marbella, Agosto 2013.

En un blog anterior ya hablamos de dos primeros capítulos de la ley

Arcos y LamersAsociados, su despacho de abogados y economistas en Marbella desearía profundizar esta vez en dos capitulos restantes que hablan de medidas que afectan fundamentamente a la Ley de enjuiciamento Civil protegiendo más a los deudores hypotecarios así como el mandato al gobierno de España de tomar los pasos para la creación de un fondosocial deviviendas.

Capitulo 1 y 2: VER.

Capitulo 3:

Se introducen modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución.

En particular, como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago.

Se rebaja el aval necesario para poder pujar del 20 al 5% del valor de tasación de los bienes.

Asimismo se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.

Se introducen además multitud de mejoras en el procedimiento de subasta.

Capitulo 4:

Se autoriza al Gobierno que emprenda las medidas necesarias para constituir un fondosocial deviviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

No dude en contactar con este despacho de abogados en Marbella,Arcos & Lamers Asociadospara cualquier consulta de índole fiscal y jurídica.

María Teresa Arcos, abogado en Marbella

Wim Lamers, economista en Marbella.

Marbella, Julio, 2013.

Esta ley es aprobada como consecuencia de las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones.

La mencionada ley consta de cuatro capítulos. Aunque en este blog profundizamos en los dos primeros.

Capitulo 1:

Se prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos.

Para que un deudor hipotecario se encuentre en este ámbito de aplicación será necesario el cumplimiento de dos tipos de requisitos:

A)      De un lado, los colectivos sociales que van a poder acogerse son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente.

B)      En las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.

Capitulo 2:

Para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses.

 En la venta extrajudicial se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 dela Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas.

No dude en contactar con este despacho de abogados en Marbella,Arcos & Lamers Asociados para cualquier consulta de índole fiscal y jurídica.

María Teresa Arcos, abogado en Marbella

Wim Lamers, economista en Marbella.

Marbella, Junio, 2013.

Un crédito se considerara total o parcialmente incobrable cuando reúna las siguientes condiciones:

1. Que haya transcurrido un año desde el devengo del Impuesto repercutido sin que se haya obtenido el cobro de todo o parte del crédito derivado del mismo.

2. Que esta circunstancia haya quedado reflejada en los Libros Registros exigidos para este Impuesto.

3. Que el destinatario de la operación actúe en la condición de empresario o profesional, o, en otro caso, que la base imponible de aquélla, Impuesto sobre el Valor Añadido excluido, sea superior a 300 euros.

4. Que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor o por medio de requerimiento notarial al mismo.

La modificación deberá realizarse en el plazo de los tres meses siguientes a la finalización del periodo de un año a que se refiere la condición 1º anterior  y comunicarse a la agencia estatal de Administración Tributaria en el plazo que se fije reglamentariamente

Una vez practicada la reducción a la base imponible, esta no se volverá a modificar al alza aunque el sujeto pasivo obtuviese el cobro total o parcial de la contraprestación, salvo cuando el destinatario no actúe en la condición de empresario o profesional.

Marbella, Abril, 2013

Marcas y patentes

Como ya adelantábamos en nuestro post anterior de este mismo asunto Link aquellas marcas que siguieron el proceso de registro como marcas comunitarias, pueden ampliar sus horizontes de protección más allá de la Unión Europea a través de un registro internacional.

Este proceso se lleva a cabo por el sistema del Protocolo de Madrid.

Pero ¿qué es este Sistema de Madrid?

El Sistema de Madrid para el Registro Internacional de Marcas, establecido en 1891, se rige en virtud del Arreglo de Madrid (1891) y del Protocolo de Madrid (adoptado en esta ciudad el 27 de Junio de 1989), y está gestionado por la Oficina Internacional de la Organización Mundial de la Propiedad Intelectual (OMPI) en Ginebra.

Este Sistema de Madrid otorga al titular de una marca la posibilidad de protegerla en varios paises (aquellos que forman la Unión de Madrid), mediante la presentación de una única solicitud en la propia oficina de marca nacional.

Toda vez que las partes en el Arreglo de Madrid son siempre paises, mientras que en el Protocolo pueden serlo a su vez organizaciones intergubernamentales, fue a partir del 1 de Octubre de 2004, cuando la Unión Europea se adherió al Protocolo, de forma que ambos sistemas de registro de marca se convirtieron en complementarios.

En caso de que se pretenda registrar una solicitud de marca o una marca comunitaria, como marca internacional, la solicitud internacional se presentará directamente en la Oficina de Armonización del Mercado Interior (OAMI), conviertiendose ésta en “oficina de origen”.

Pueden presentar solicitudes de registro internacional, las personas físicas o jurídicas que posean un establecimiento industrial o comercial real y efectivo o tengan su domicilio o la nacionalidad de un país u organización intergubernamental que sea parte en el Arreglo (en el caso de los paises) o Protocolo de Madrid (paises y organizaciones intergubernamentales).

La Oficina de Armonización del Mercado Interior analiza el contenido de la solicitud internacional y posteriormente la transmite a la Oficina Internacional de la OMPI.

Hemos hecho una breve referencia a la posibilidad de registrar su marca a través de dos procedimientos internacionales independientes y a la vez complementarios, cuyas características fundamentales son la presentación de una solicitud en una única oficina, en una sola lengua, con tasas y costes razonables y en una única moneda.

Antes de iniciar alguno de estos procesos y evitar costes innecesarios, es recomendable hacer búsquedas a través de los distintos archivos y oficinas para hacernos una idea de las posibilidades reales del registro de la marca y no encontrarse con oposiciones de prioridades en solicitudes o marcas ya inscritas.

No dude en contactar los abogados y economistas de la firma Arcos & Lamers Asociados para su consulta de índole fiscal, jurídica, mercantil y contable.

Félix Ruiz Peña, abogado en Marbella, España.

Marbella, Febrero, 2012.

MARCAS (I)

Hoy vamos a dar unas pequeñas pinceladas sobre un elemento fundamental dentro de su organigrama empresarial. Aquél que permite distinguir sus productos o servicios de otros del sector, enfocándolo desde el punto de vista internacional, distinguiendo entre la marca comunitaria y el registro internacional de marca.

Para saber todo sobre las marcas nacionales en general no dude en consultar nuestro blog http://www.arcos-lamersasociados.com/es/178/spanish-registry-for-marks/

La marca comunitaria tiene competencia en todo el territorio de la Unión Europea y se registra en la Oficina de Armonización del Mercado Interior (OAMI) (Alicante, en Avda. de Europa, 4, 03008 Alicante), aunque la solicitud puede presentarse también en ante la Oficina Española de Patentes y Marcas (con sede en Madrid, Paseo de la Castellana, 75, 28046 Madrid).

Su vigencia es de 10 años aunque podrá renovarse indefinidamente por el mismo periodo, sin que pueda limitarse a algunos países de la Unión.

La marca comunitaria supone un único procedimiento de registro, donde existe una única solicitud, una sola lengua de procedimiento y un único expediente administrativo. Esto sin lugar a dudas, reduce los trámites administrativos y confiere cierto grado de seguridad, además del coste razonable de las tasas de solicitud.

Si bien la OAMI no realiza una búsqueda previa antes de presentar la solicitud (es decir, hasta una vez abonada la tasa), si es recomendable hacer una búsqueda particular a través de los distintos buscadores, de forma que tengamos una idea de los obstáculos (coincidencia o similitud con otras solicitudes o marcas registradas) que nos podremos encontrar a lo largo del proceso de registro.

Las solicitudes o registros de marca comunitaria pueden utilizarse como base para ampliar internacionalmente la protección a través de un registro internacional. Esta opción se rige por el sistema del Protocolo de Madrid y que comentaremos en nuestro próximo blog.

En cualquier caso, debido a la extensa normativa aplicable en materia de marcas, es recomendable usar los servicios de profesionales que le orienten en el proceso de registro de sus marcas y nombres comerciales.

No dude en contactar a Arcos & Lamers Asociados, su despacho de abogados y economistas en Marbella, España.

Féliz Ruiz Peña, Abogado en Marbella.

Marbella, Enero, 2013

Dación en Pago II

Aunque la ley hipotecaría regula en su artículo 140 una forma de dación en pago (“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados // En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor….”), sin embargo, ésta solo puede pactarse entre el acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario. Deben ser muy pocos los que en sus documentos de préstamo con garantía hipotecaria tengan reflejado esta cláusula del artículo 140 de la LH.

En los últimos meses se han producido una serie de reacciones, en el ámbito jurídico, que reflejan la necesidad de buscar fórmulas que concedan a aquellas familias donde todos sus miembros están en desempleo, con hijos a cargo, un modo de salir de esta situación.

Pionero fue el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2ª de 17 de Diciembre de 2010 donde por primera vez un órgano judicial en resolución motivada concluye que el banco no podría requerir al deudor ejecutado una cantidad adicional para compensar la depreciación del inmueble hipotecado. La Audiencia establece que “el banco se adjudica una finca, que él mismo valoraba en una cantidad superior a la cantidad adeudada por el préstamo concedido, a salvo el tema de intereses y costas”. Concluye la Audiencia en los siguientes demoledores términos, “no queremos decir con esto que la entidad recurrente sea el causante de la crisis económica, pero sí que no puede desconocer su condición de entidad bancaria y por lo tanto integrante del sistema financiero, que en su conjunto y por la mala gestión de las entidades financieras que sean, en definitiva los bancos y otras entidades crediticias y de naturaleza financiera, han desembocado en una crisis sin precedentes desde la gran depresión de 1929”.

También es recurrente el Auto de la Audiencia Provincial de Girona, Sección 2ª de 16 de Septiembre de 2011, donde en términos similares viene a decir que la entidad bancaria incurre en abuso de derecho y enriquecimiento injusto al pretender seguir adelante con la ejecución si “subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito”, al entender la Audiencia que el acreedor “sí que ve satisfecho su crédito con el producto de la subasta que, en caso concreto, es el derivado de ingresar en su patrimonio un bien valorado por las partes en una suma superior a la adeudada”.

Y de cómo nuestra ley hipotecaria necesita de una profunda modificación, ha tenido reflejo en un dictamen de una Abogada General del Tribunal de la Unión Europea, tras una cuestión de prejudicialidad presentada por el magistrado de los Juzgados de lo Mercantil de Barcelona don José María Fernández Seijo. La Abogada de la UE deja en entre luz que la normativa española de desahucios vulnera la normativa comunitaria porque no garantiza una protección eficaz de los consumidores frente a posibles cláusulas contractuales abusivas en las hipotecas. Vamos a esperar a la decisión del Tribunal de la UE (TUE) respecto a esta cuestión prejudicial, para ver como sale de bien o mal parada nuestra Ley Hipotecaria.

Vemos como los tribunales empiezan a sacar punta al ordenamiento jurídico, y avalar en cierta medida la dación en pago, como modo para resarcir la deuda con la entidad acreedora, lo que a su vez dota a los profesionales del derecho de herramientas para luchar contra situaciones de fuerza ejercidas por las entidades de crédito.

Felix Ruiz, abogado en Marbella

Tanto el Gobierno como la oposición se reúnen para tratar de encontrar una solución a miles de afectados, con serio riesgo de perder sus viviendas, por imperativo de una ley caduca y ajena “a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada” (art. 3 Código Civil).

Un drama que supone para los afectados encontrarse de la noche a la mañana en la calle, en muchos casos, tratándose de su única residencia. Nuevamente los políticos llegan tarde y mal a un problema que, sin riesgo a equivocarnos, se les ha escapado de las manos.

En España, así como en otros países de nuestro entorno existe la responsabilidad patrimonial universal en la ejecución de las hipotecas, es decir el deudor que suscribe un préstamo hipotecario con un banco, responde de la deuda –además de con el bien hipotecado- con todos sus bienes presentes y futuros hasta que la deuda quede saldada (art. 105 LH). Y aquí es donde nos encontramos con el drama de los desahucios.

No vamos a entrar en analizar quienes son los culpables de esta situación, si aquellos que en su momento se endeudaron, posiblemente, por encima de sus posibilidades; o las entidades bancarias, que a sabiendas, concedieron préstamos hipotecarios por doquier a quienes, tras su análisis de riesgos, no tendrían capacidad económica para cumplir la obligación de pago. Todos tienen parte de culpa, lo que no quita que la situación para muchas familias sea desesperada

Términos como “dación en pago”, “alquiler social”, “comodato”, “cláusulas abusivas”, “enriquecimiento sin causa” no son ya exclusivos de los foros jurídicos, sino del acervo común de conocimientos del ciudadano de a pie.

Tras el fracaso por inaplicable y ajeno a la realidad social del “Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de Marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos”, no deje de leer nuestro blog LA DACIÓN EN PAGO Y OTRO INSTRUMENTOS JURÍDICOS EN LA LUCHA CONTRA LOS DESAHUCIOS (II), (link aquí), donde comentaremos algunas resoluciones judiciales que avalarían la dación en pago y otros argumentos que promueven un cambio en nuestra añeja legislación hipotecaria.

La entrega de un inmueble para saldar una deuda está sujeta al Impuesto Transmisiones Patrimoniales o al IVA en función de que la realice un particular o un empresario y según se trate, en este último caso, de edificios de nueva construcción o no. El adjudicatario es acreedor del adjudicante por un crédito propio.

En el caso de que la dación en pago la lleve a cabo un particular, la tributación que correspondería sería el ITPyAJD, en su modalidad de TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), aunque estaría exenta desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. También estaría exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores.

Si el que realiza la dación en pago es el propio promotor, la operación estaría sujeta a IVA, y se produciría la inversión del sujeto pasivo, esto es, sería el adjudicatario el encargado de ingresar el IVA en el fisco (nos remitimos a nuestro artículo de la semana pasada en este mismo blog sobre los fraudes en la dación en pago). Las posteriores entregas estarían exentas de IVA y tributarían por TPO.Las deudas del transmitente no minoran la base imponible de la operación. El IVA se aplica al valor real del inmueble que se acepta por la entidad financiera en pago de la deuda. Puede ocurrir, por tanto, que la base de liquidación del tributo sea muy superior a la deuda en pago de la cual se recibe el inmueble.

En el caso de una empresa, la entrega de una edificación en pago de su deuda determinará un rendimiento de la actividad económica, siendo el importe obtenido por la transmisión el de la deuda cancelada. Dado que los bienes cedidos a terceros deben valorarse por su valor normal de mercado,se imputará en el impuesto de Sociedades un beneficio, si el valor de mercado del bien es superior al importe de la deuda, o una pérdida, si fuera al contrario.

No dude en contactar con este despacho de abogados y economistas “Arcos y Lamers Asociados” en el teléfono 952775010 ó haga  click en:

DERECHO TRIBUTARIO: ASESORAMIENTO FISCAL Y CONTABLE

Marbella, Diciembre de 2012.