La adquisición o arrendamiento de una vivienda es un hecho de gran trascendencia en la vida de una persona,  por lo que se regulan aspectos como los materiales de construcción, gastos para el comprador y documentación a entregar en la operación.

Los promotores deberán tener a disposición del público la siguiente información:

1. El nombre, domicilio y datos de inscripción de la entidad vendedora o arrendadora en el Registro Mercantil.

2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma.

3. Superficie útil de la vivienda  y descripción general del edificio.

4. Referencia a los materiales empleados en la construcción.

6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

7. Precio total o renta de la vivienda y forma de pago.

En caso de venta, se tendrá a disposición del público:

a) Autorizaciones legales exigidas para la construcción de la vivienda y su ocupación.

b) Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios.

c) Información relativa al  pago de los tributos que graven la propiedad o utilización.

 d)  Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales.

e) Fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.

f)  Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

Si desea conocer más sobre a la información y documentación  a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas póngase en contacto con nosotros.

Compre con todas las garantías. En Arcos y Lamers Asociados le asesoraremos en la firma de su contrato de compraventa o arrendamiento y sus intereses quedarán protegidos.

María Teresa Arcos, Abogado en Marbella

Wim Lamers, Economista en Marbella

Marbella, Octubre 2013.

Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

 A fin de lograr un equilibrio entre las necesidades de arrendamiento de una vivienda y las garantías necesarias para el arrendador, con el objeto de que ponga a disposición del mercado su propiedad para alquilar, la ley lleva cabo una serie de modificaciones sobre las siguientes relevantes materias:

1º). Se da prioridad a la voluntad de las partes.

2º) Se reduce la duración de la prórroga obligatoria de cinco a tres años y de tres a un año la prórroga tácita.  Si bien la duración del arrendamiento será acordada por las partes,  en el caso de que sea inferior a tres años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de tres años.

3º) La recuperación de la vivienda por el propietario para su destino a vivienda permanente.   No procede por tanto la mencionada prórroga obligatoria si una vez transcurrido el primer año, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda para destinarla a vivienda permanente.

4º) El desistimiento del contrato por el arrendatario.  El arrendatario podrá desistir  una vez que hayan transcurrido seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. La partes podrán acordar en el contrato una indemnización al arrendador.

5º) Venta de una vivienda arrendada. El comprador de una finca inscrita en el registro de la propiedad sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el contrato de arrendamiento se encuentra inscrito en el registro de la propiedad, no quedando perjudicado por tanto el comprador por un arrendamiento no inscrito.

6º) Actualización de la renta. La renta se actualizará al cumplimiento de cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes. A falta de pacto expreso, se actualizará en función del índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo.

Si desea obtener más información sobre el arrendamiento de su vivienda o que revisemos su contrato de arrendamiento póngase en contacto con nosotros.   En Arcos & Lamers Asociados un profesional le asesorará en la firma de su contrato y le informará sobre todos sus derechos.

Mediante la firma de un contrato de arrendamiento profesional sus derechos quedarán protegidos.

María Teresa Arcos, abogado en Marbella

Wim Lamers Economista en Marbella.

Marbella, Septiembre 2013.

]]> http://www.arcos-lamersasociados.com/es/1300/amendments-to-the-law-for-rental-agreements-in-spain/feed/ 0 http://www.arcos-lamersasociados.com/es/1246/lawyer-in-spain-informing-on-the-contents-of-your-purchase-sale-title-deed-in-spain/ http://www.arcos-lamersasociados.com/es/1246/lawyer-in-spain-informing-on-the-contents-of-your-purchase-sale-title-deed-in-spain/#comments Mon, 16 Sep 2013 07:01:50 +0000 Wim Lamers http://www.arcos-lamersasociados.com/?p=1246 El notario  es un profesional independiente, que garantizará que su transacción se lleve a cabo dentro de la más estricta legalidad.

Acudimos a una notaria para firmar, entre otros, la escritura de una finca que se va a comprar o vender, otorgar un poder, hacer testamento y constituir una sociedad.  En España el notario es garantía de seguridad, legalidad e independencia.

¿Qué información recoge su escritura de compraventa?

Al principio del documento, encontrará el siguiente contenido:

- El lugar y fecha de firma de la escritura  y  el nombre del notario.

- Identificación de los otorgantes, incluyendo nombre, nacionalidad, estado civil, profesión, domicilio y  documentos de identidad.

- Además se expresará si una persona comparece en representación de otra, con indicación del documento que lo autoriza.

- Igualmente, se recoge si interviene un intérprete, en el caso que alguno de los comparecientes desconozca el idioma en el que está redactada la escritura.

El notario dará fe de la capacidad con que se obligan los comparecientes.  Seguidamente, se recogen las manifestaciones de las partes en cuanto a la propiedad, incluyendo lo siguiente:

1.- Descripción de la finca y sus datos registrales en el registro de la propiedad correspondiente.

2.- Referencia catastral y situación en cuanto al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

3.- Manifestación relativa al pago de la Comunidad de propietarios y entrega de certificación acreditativa del estado de deudas con la comunidad.

 4.- Cargas y gravámenes de la finca.

 5.- Entrega a la parte compradora de la certificación de eficiencia energética.

6.- Incorporación a la escritura de nota simple informativa del registro de la propiedad correspondiente.

 7.- Situación posesoria: si la finca se encuentra o no, libre de arrendatarios y ocupantes.

 8.- Condiciones de la compraventa, tales como: objeto, precio, forma de pago.  Pago de los gastos de la escritura y pago de Impuesto  Plus‑Valía.

Finalmente, la escritura recogerá expresamente el hecho de haberse leído el contenido de la misma, la constancia del número de serie de la hoja donde comienza y donde finaliza el documento, y su firma por los comparecientes y el notario.

Si tiene alguna duda en cuanto al contenido o firma de su escritura no dude en ponerse en contacto con nosotros. En Arcos & Lamers Asociados le asesoraremos en el otorgamiento de su escritura de compraventa o le aclararemos las dudas que tenga con respecto a la ya firmada. Le proporcionaremos un asesoramiento rápido y eficaz para responder a sus necesidades.

Marbella, Agosto 2013.

PUNTOS A TENER EN CUENTA PARA SU TRANQUILIDAD.

Si es Vd. propietario de un bien inmueble en España, debe asegurarse de tener la propiedad inscrita a su nombre en el registro de la propiedad correspondiente.

En dicho registro Vd. podrá consultar los siguientes aspectos fundamentales de su bien inmueble:

1.- Que la propiedad esté debidamente registrada a su nombre.

2.- Descripción de la finca, superficie y cuota en la comunidad de propietarios que determinará el pago de sus recibos de comunidad.

3.- Posibles cargas existentes sobre su finca, tales como hipoteca o embargo.

La propiedad debe encontrarse igualmente dada de alta a efectos catastrales, lo que definirá su pago de IBI.  De esta forma, evitará la sorpresa de encontrarse con recibos de IBI pendientes de pago por su desconocimiento.

La propiedad debe contar con la correspondiente licencia de primera ocupación otorgada por el Ayuntamiento del municipio en que la finca esté ubicada.  Esta licencia le indicará que la vivienda ha sido construida de acuerdo a la licencia de obras concedida al promotor, el proyecto presentado por el arquitecto y la normativa urbanística aplicable.

Si desea obtener un informe relativo a los puntos mencionados no dude en ponerse en contacto con nosotros. Gane tranquilidad sabiendo que su vivienda está registrada a su nombre y sin cargas ni deudas de IBI.

María Teresa Arcos, Abogado en Marbella.

Wim Lamers, Economista en Marbella.

Marbella, Agosto 2013.

Uno de los elementos a destacar en la nueva ley es el denominado “Informe de Evaluación de Edificios” (IEE), que vendría a completar y/o complementar la no tan vieja “Inspección técnica de edificios” (ITE).

El IEE viene regulado en el Título I de la nueva ley, cuyos principales puntos a considerar son los siguientes:

1. El IEE identificará el inmueble, con su referencia catastral y deberá contener de manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, estableciendo si el edifico es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente (ver nuestros blogs part I y Parte II).

En muchas ocasiones nos encontraremos que por normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica donde se contemplen los puntos a) y b) anteriores, por lo que en estos casos, sólo procederá complementarlos con la certificación referida en la letra c).

2. La ley prevé unos plazos determinados para disponer del mencionado IEE, así:

a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente.

b) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.

c) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal, que podrá establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.

3. El IEE que se haga por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario, extenderá su eficacia a todos los edificios y viviendas existentes.

4. El IEE tendrá una periodicidad de diez años, aunque las comunidades y municipios podrán fijar una periodicidad menor.

5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el IEE, tendrá la consideración de infracción urbanística.

6. Una copia del mencionado IEE deberá remitirse al organismo que determine cada Comunidad Autónoma, con el fin de que dicha información forme parte de un registro integrado único

7. Por último, y para no extendernos demasiado y alterar la naturaleza meramente informativa de nuestros blogs, decir que el IEE podrá ser suscrito por técnicos facultativos competentes, es decir aquellos que estén en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación.

Felix Ruiz,abogado en Marbella,

Marbella, Agosto, 2013.

En la mayoría de las ocasiones, el comprador extranjero, acude a una agencia inmobiliaria con el temor -por otro lado normal- de perder la propiedad de sus sueños si no realiza inmediatamente el pago de una reserva para “retirar esa propiedad del mercado”.  Sin embargo, como indicamos, esos documentos de reserva carecen en la mayoría de las ocasiones,  de los requisitos legales mínimos que deben cumplir todo acuerdo bilateral entre comprador y vendedor. No olvidemos que la compraventa es un negocio jurídico  entre dos partes y el documento de reserva debería ser el primer paso en ese acuerdo.

Es cierto, que en muchas ocasiones, las “gangas” o “chollos” duran poco en manos de los agentes inmobiliarios, por lo que el comprador avispado debe reservarlos cuanto antes para evitar que otros se anticipen. Y sabemos que en esos momentos de prisas es difícil localizar a un abogado que le asesore adecuadamente.

Por ello, desde este blog, nos gustaría dar algunas pinceladas para aquellos compradores “nuevos” que por cuestiones de tiempo no pueden recibir asesoramiento legal en los primeros pasos para la reserva de una propiedad:

1. Que el contrato de reserva contenga los datos completos de los vendedores: nombre completo, domicilio y documento de identidad (DNI, pasaporte, NIE, Tarjeta de residencia….)

2. Que se identifique claramente el objeto de la compra: la vivienda, villa, apartamento…. con el número que corresponda y la dirección más completa posible. También que se identifiquen elementos anexos a la propiedad, como trasteros o plazas de garaje.

3. Si la propiedad se transmite amueblada, en su caso, adjuntar al documento de reserva un inventario del mobiliario.

4. Precio total de la compraventa.

5. Importe de la reserva y que ésta se descontará del precio final.

6. Aclarar quien asume los gastos dela transmisión. Generalmentetodos los gastos e impuestos serán por cuenta de la compradora a excepción de la plusvalía que será por cuenta de la vendedora.

7. Si el vendedor no está presente para la firma del documento de reserva, se indicará en el contrato que el depósito entregado quedará en poder de la agencia inmobiliaria hasta la firma de la escritura (o hasta la firma de contrato privado de compraventa).

8. Que el documento de reserva quede sujeto a que el abogado de la parte compradora compruebe que la propiedad está libre de toda carga y gravamen y que cumple con la normativa urbanística de la zona donde se encuentra. En caso contrario, la reserva deberá devolverse a los compradores.

Una vez firmado su documento de reserva es absolutamente recomendable que un abogado le asesore convenientemente durante el proceso de la compra de su propiedad. No dude en contactar con la firma ARCOS & LAMERS ASOCIADOS, para cualquier duda que tenga sobre la compra de su propiedad.

Felix Ruiz,abogado en Marbella.

Marbella Julio, 2013.

 En el caso de que desee vender o alquilar su propiedad en España, debe saber que necesita obtener una etiqueta que recoja el nivel de eficiencia energética de su propiedad.

Dicha obligación viene impuesta por el Real Decreto 235/2013 de 5 de Abril, el cual recoge que cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos, el propietario deberá mostrar el certificado de eficiencia energética o una copia de éste al comprador o al nuevo arrendatario, para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir del 1 de junio de 2013.

El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años.

La obtención del certificado dará el derecho de utilización de la etiqueta de eficiencia energética. Dicha etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de su propiedad.

Como propietario de su vivienda, en caso de venta o alquiler, tiene la obligación de obtener el mencionado certificado de eficiencia energética y de exhibir la etiqueta de eficiencia en toda oferta o publicidad de venta o arrendamiento de su propiedad.

Cuando la vivienda sea objeto de compraventa, el certificado de eficiencia energética será puesto a disposición del adquirente. En caso de arrendamiento, será suficiente la simple exhibición y puesta a disposición de una copia del mencionado certificado al arrendatario.

Este certificado se exige:

a) Para los edificios de nueva construcción.

b) Edificios o parte de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.

c) Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total o superior a250 m2. y que sean frecuentados habitualmente por el público.

Si necesita asistencia en la obtención de un certificado de eficiencia energética de su vivienda no dude en ponerse en contacto con nosotros. Le facilitaremos todos los trámites necesarios para la obtención de su certificado que le permitirá llevar a cabo la venta o alquiler de su propiedad en España.

Marbella, Julio 2013.

Si usted en comprador de un bien inmueble y acuerda un precio cierto con el vendedor, puede encontrarse que una vez firmada la escritura de compraventa reciba una liquidación complementaria de la oficina liquidadora correspondiente, reclamándole la diferencia en el impuesto de acuerdo a unos criterios establecidos por ley. La administración tributaria está facultada para la revisión de los valores libremente fijados por las partes.

En Andalucía, la Orden de 13 de Febrero de 2013 aprueba los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, y se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y la metodología seguida para su obtención.

Imaginemos que usted, comprador de un bien inmueble de segunda mano, acuerda con el vendedor un precio de compra determinado. Ese precio es libremente pactado por ambas partes y a todos los efectos es un precio de mercado, sin embargo deberá tener en cuenta que si ese precio es inferior al establecido por la administración tributaria – en este caso, por la Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma Andaluza-, es decir, el denominado valor fiscal, usted, comprador, recibirá en un plazo relativamente breve desde la firma de la escritura de compraventa una liquidación complementaria reclamando la diferencia en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales inicialmente liquidado, más intereses (e improbables multas).

Pongamos un ejemplo práctico que le permita entender lo anterior:

Comprador y vendedor acuerdan un precio de 100.000 euros por una vivienda urbana en el municipio andaluz de Cuevas de Almanzora.

El valor catastral de ese inmueble en el municipio es de 45.000 euros y el coeficiente multiplicador aplicable al municipio para el año 2013 es de 3,60. Nos encontramos que el valor fiscal de este inmueble es de 162.000,00 euros, es decir 45.000 x 3,60.

El comprador ha liquidado su Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al 8% sobre 100.000 euros, con una cuota tributaria de 8.000 euros.

Pues bien, tenga por seguro que la oficina liquidadora adscrita al municipio de Cuevas de Almanzora, le remitirá una liquidación complementaria requiriendo el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales sobre un valor fiscal de 162.000,00 euros, con una cuota tributaria a ingresar de 12.960 euros, descontando los 8.000 euros ya pagados inicialmente, más los intereses que corresponda.

Estos mismos valores fiscales serían aplicables al Impuesto de Sucesiones y Donaciones en Andalucía.

Antes de proceder con la compra de un bien inmueble y pactar un precio con el vendedor, tenga en cuenta que existen una serie de valores que pueden alterar los impuestos aplicables en esa operación.

Para cualquier duda, no tiene que más que ponerse en contacto con nuestro despacho de Arcos y Lamers Asociados.

Féliz Ruiz, abogado en Marbella

Marbella, Junio, 2013.

Todo ésto es posible gracias a nuestro excelente equipo multidisciplinar, que está especializado en las diferentes áreas tributarias que componen el Sistema Fiscal Español, muy complejo en sí mismo, al estar implicadas diferentes administraciones, como son la estatal, la autonómica y la local.

Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas, sobre el Patrimonio, tanto de residentes como de no residentes, Impuestos sobre Sociedades, Impuestos sobre la Renta de No Residentes (IRNR), Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), todos los impuestos ligados a las operaciones inmobiliarias (por ejemplo, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), Impuestos de carácter local como el de Bienes Inmuebles (IBI), Plusvalías (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos), otros impuestos municipales (como el de vehículos de tracción mecánica) y las tasas que le puedan corresponder (por ejemplo, residuos sólidos urbanos-basura), por el mero hecho de residir en España o poseer en nuestro país una propiedad, otros bienes, negocios o empresas, deben ser llevados por profesionales especializados.

Por todo ello, no lo dude y siga la recomendación de nuestro Despacho de Abogados y Economistas: deje en manos de expertos profesionales el cumplimiento de sus obligaciones fiscales.

El certificado de eficiencia energética viene regulado por un Proyecto de Real Decreto del  Ministerio de Industria , Energía y Turismo, y que obliga a todas las edificaciones existentes, cuando se vendan o se arrienden.

Esta normativa, que nos llega de Europa,  establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de edificios un certificado de eficiencia energética, que deberá incluir información sobre las características energéticas de los edificios, con el fin de favorecer el ahorro energético y fomentar el uso de las energías renovables.

Por lo tanto, una vez aprobado, cada vivienda usada que se venda o alquile en España deberá contar con un certificado de eficiencia energética.

Este certificado tendrá una validez máxima de diez años, y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética de la vivienda,  por lo que no supone la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible a la misma.

La obligación de obtener y conservar dicho certificado corresponde al propietario de la vivienda o del edificio.

Teniendo en cuenta lo anterior,  a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa, todos los propietarios que deseen vender o alquilar su vivienda deberán tener disponible para el comprador o inquilino este certificado, debiendo ser incluida la etiqueta de eficiencia energética en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o el arrendamiento del inmueble.

Cuando la vivienda sea objeto de compraventa, el certificado de eficiencia energética será puesto a disposición del adquirente. En caso de arrendamiento, será suficiente la simple exhibición y puesta a disposición de una copia del mencionado certificado al arrendatario.

En Arcos & Lamers Asociados le mantendremos informados sobre cualquier novedad en este tema así como de la aprobación del mencionado Real Decreto recogiendo este nuevo requisito.

Para cualquier consulta de índole legal o fiscal no dude en contactar con nosotros. En Arcos & Lamers Asociados contamos con un equipo de profesionales, abogados y economistas, con oficinas en Marbella, Málaga, preparado para atender su consulta.

Marbella, Marzo 2013.

Arcos y Lamers Asociados.