Entrevista José Manuel Cerviño Sosa por Canal Sur Radio (Tema alquileres)

Abogado, trabaja para la firma Arcos y Lamers Asociados, Abogados y Economistas en Marbella.

–          Hay algunos temas básicos en la normativa de los alquileres, no tanto en la temporada estival como en la temporada convencional. ¿Cuál es el tema más recurrente / el más frecuente en cuanto a alquileres?

En el despacho hay dos temas esenciales que tratamos cotidianamente. El primero de ellos, en relación a los arrendamientos sería la forma en que se negocian y se formalizan los contratos, con toda su casuística, y por otro lado, lo que nosotros conocemos como crisis contractuales, es decir, cuando por alguna razón, especialmente en el caso de arrendamiento por la falta de pago, el propietario o arrendador se ve obligado a buscar formas para recuperar la posesión de su vivienda esencialmente mediante los procedimientos que se conocen como desahucios.

–          ¿Y cómo está la situación ahora? Porque el tema de la crisis económica debe haber influido en esta problemática

Obviamente ha influido,  la crisis ha afectado gravemente a las posibilidades económicas de los arrendatarios y de los inquilinos, pero no solo de estos, también de los arrendadores y propietarios. Los arrendatarios por su capacidad de gasto y de ingreso, y los propietarios porque en muchos casos han suscrito hipotecas con las cuales financian los pisos que después alquilan y que tienen en última instancia un fin de ahorro. Obviamente toda esta problemática está afectando al alquiler.

–          Sin duda alguna el mayor problema es el miedo de las personas que alquilan sus casas y se encuentren con un inquilino que no les pague. Entiendo que lo primero que hay que hacer es llegar a un acuerdo por las buenas, en caso de desahucio habrá un juicio, pero ¿qué tenemos que hacer preventivamente? Lo mejor es adoptar esas medidas preventivas, ¿no?

Es muy importante identificar bien la situación por imposibilidades económicas, lo que se conoce como insolvencia, de las personas a las que vayamos a alquilar nuestra vivienda. En ese sentido se puede pedir, si son personas que trabajan por cuenta ajena, una copia de las dos o tres últimas nóminas. En el caso de que sea una persona que no trabaje por cuenta ajena, sino que sean autónomos o incluso personas dependientes que no tienen ingresos propios, por ejemplo en el caso de estudiantes, lo mejor es solicitar garantía. Garantías personales cuando una persona le presta a otra haciéndose responsable del impago o incumplimiento del contrato, o la fianza o garantías bancarias. Estas dos últimas son muy recomendables pero ciertamente muy difíciles de obtener en el mercado actual.

Existen unos seguros de impago, pero hay que saber muy bien qué es lo que se está contratando, qué es lo que cubren, porque en muchos casos hay una información que, a mi juicio, es incompleta o confusa sobre el ámbito de cobertura de estos seguros, y también hay que tener en cuenta su coste.

–          El tema de seguro tienen tanto para el casero como para el inquilino aspectos interesantes que me gustaría reflejar. Saludamos a Palma que llama desde Algeciras y quiere plantearnos cierta duda.

• Buenos días, mi pregunta es la siguiente: mi hijo está estudiando en Granada y el día 15 de julio terminaron el contrato del piso y al terminar el señor nos tiene que devolver la fianza, pero dice que falta un colchón, no es que falte un colchón, si no que se llevaron uno y pusieron otro. Yo hablo con él y le digo que si no había inventario, no puede exigirme que se han llevado o reemplazado un colchón. Entonces lo que veo es que estamos indefensos ante este señor porque dice que había colchón y se ha reemplaza cuando yo le digo que mi hijo mide 2 metros y necesita otro colchón. Para exigirme algo debería haber un inventario y no hay. Estuvieron 16 días sin nevera y yo también podría exigir algo.

Aquí estamos en una cuestión determinante, y es que cuando se formaliza un contrato de arrendamiento se debe incluir en el contrato un inventario lo más detallado posible. Esto normalmente no se hace porque en el momento de la suscripción de contratos o cierre de los acuerdos, no se hace por no molestarse o parecer desconfiado, pero se debe hacer. Se tienen que hacer los inventarios porque esto va a evitar muchos problemas. En el caso de esta señora, entiendo que sin existir inventario, si un colchón ha sido sustituido por otro y salvo que el arrendador pudiera probar que el preexistente tenía una calidad o características absolutamente diferentes al colchón por el que ha sido sustituido, yo entiendo  este señor no tendría derecho a retener una parte de la fianza por esa cuestión. Pero aquí la cuestión es prepararlo todo muy bien antes de comenzar el contrato, y esto es lo que no se hace.

–          ¿Existen algunos puntos básicos claves y sencillos de seguir a la hora de alquilar una vivienda para que luego no surjan estas  complicaciones?

Sí, por supuesto. Es muy importante suscribir, redactar un contrato ajustado a lo que dice la ley de arrendamientos urbanos vigente y que este contrato recoja todo lo posible, todas las partes principales como el objeto del contrato, el precio, forma de pago del precio, la garantía, el inventario, determinación del contrato, etc. Todo esto debe quedar siempre recogido en un contrato escrito porque como se dice “las palabras se las lleva el viento”, y todo lo que no esté en el contrato seguro que después va a ser fuente de controversia.

–          Habría que medir también lo que paga el casero y el inquilino en ese contrato, es decir, de qué se encarga cada uno con respecto a cualquier tipo de obre que se tenga que realizar, desperfectos, etc., ¿no?

Efectivamente, todo tiene que estar perfectamente detallado. Tanto las cantidades que se van a abonar en concepto de renta, es decir, lo que es el propio alquiler en sí, y después quién paga los gastos de suministro, a quién corresponden los gastos en electricidad, agua, gas, comunidad e incluso el IBI, Impuestos de Bienes Inmuebles. También en cuanto a las obras debe quedar todo bien detallado, qué tipo de obras corresponderán al arrendador y qué tipo de obras y reparaciones corresponderán al arrendatario.

–          Estamos hablando de supuestos, imaginemos una vivienda vacía con electrodomésticos básicos por ejemplo, y entremos en el tema de los seguros para que se vea más nítido esto. ¿Es necesario que tanto el propietario como el inquilino tengan un seguro sobre las cosas de la vivienda? Es decir, ¿tiene el inquilino derecho a hacer un seguro sobre los materiales o bienes que contenga la vivienda al principio?

Por supuesto, tiene todo el derecho. Es que en realidad, la contratación de seguros en relación con la vivienda es una cuestión de libre elección. Nuestra legislación no impone como tal que arrendador o arrendatario deben tener tales seguros. Pero eso sí, se puede imponer el contrato, el arrendador puede elegir un contrato en el que una de las condiciones sea que el arrendatario suscriba un seguro que cubra unas coberturas determinadas, por ejemplo para el inmobiliario y electrodomésticos de la vivienda, posibles incidencias derivadas de accidentes eléctricos o fuga de agua, etc. Pero no hay una obligación legal, pertenece a la autonomía de la voluntad de las partes y dentro de esta autonomía de la voluntad, el arrendador puede imponer al arrendatario como una de las condiciones del contrato, la suscripción de un determinado seguro.

–          ¿Cómo se ejecuta la resolución de un contrato si no está perfectamente detallada en el contrato? En el caso de estar no abierta pero sí según ley.

Las causas generales de resolución de un contrato, digamos las más usuales, vienen perfectamente determinadas por la ley, en defecto de lo que se haya podido concretar en el contrato. En ese sentido, ya digo que especialmente la causa de resolución del contrato es, en el ámbito del arrendamiento, el impago. Dentro del tema arrendamientos, hay temas que se pueden abordar de manera sensible y entendible, y a partir de ahí podemos complicar mucho el asunto.

–          Muchas veces hay impagos que se van produciendo, se van dejando pasar de alguna forma y la ley actúa pero va lenta, y al final se encuentra el propietario con que el inquilino no le ha pagado durante un tiempo, porque estas situaciones también se dan, ¿no?

Por supuesto, hay inquilinos que son conocedores de la dinámica de resolución de contratos de arrendamiento y de los procedimientos de desahucios y como conocen perfectamente cómo funcionan pues calculan, suscriben los contratos, pagan el primero o segundo mes correspondiente de fianza y a partir de ahí ya no entran en situación de impago. Saben que tienen un tiempo determinado desde que el arrendador va a comenzar el procedimiento, hasta que se produzca el efecto desahucio, y se aprovechan de eso. Por eso es muy importante la suscripción de todas las garantías posibles.

–          En España somos muy de garantías aunque a veces no se hagan las cosas bien, pero más vale prevenir que tener que resolver.

Sí, más vale prevenir. Obviamente, los bienes e inmuebles son bienes que si no están en producción, en rendimiento, pues resulta gravoso sostenerlo y ahora cada vez más. Todos somos conocedores de que las administraciones públicas cada vez agravan más el hecho de la propiedad. Pero es importante no precipitarse y hacer una buena elección del arrendatario. Yo considero que ahí está la clave del asunto. Es mejor prevenir que curar, y siempre resulta más económico consultar con un profesional.