In verband met de aansprakelijkheid van de ontwikkelaar na de bouw van een woning (villa), informeren wij u, in algemene termen, over de bepalingen in de Spaanse wetgeving (et 28/1999 van 5 november inzake bouwstandaarden):
Onverminderd de contractuele aansprakelijkheden, zijn de natuurlijke en rechtspersonen die in de Spaanse bouwprocedure bij te pas komen aansprakelijk tegenover de eigenaren en derden-kopers van het gebouw of appartement voor de volgende materiële schade binnen elk van de volgende periodes vanaf de datum van levering van de woning:
- a) voor een periode van tien jaar, voor de materiële schade door defecten of – gebreken in de fundering, steunelementen, balken, de steunmuren, of andere structuurelementen, die rechtstreeks de mechanische weerstand aantasten en de stabiliteit van het gebouw.
- b) voor een periode van drie jaar, voor de materiële schade door defecten of – gebreken in de constructie zelf of de installaties voortvloeiende uit de niet-nakoming van de vereisten voor de bewoonbaarheid (hygiëne, gezondheid, milieu, energiebesparing, rationeel gebruik van de energie).
- c) de bouwonderneming is ook aansprakelijk voor de materiële schade door defecten of gebreken in de uitvoering die elementen in de afwerking aantasten voor een periode van één jaar.
Indien de oorzaak van de materiële schade niet kan worden geclassificeerd, of indient de schuld niet correct kan worden toegedaan aan iedere persoon die is tussengekomen, zal de aansprakelijk hoofdelijk worden opgeëist.
In ieder geval is de ontwikkelaar hoofdelijk aansprakelijk met de overige personen die zijn tussengekomen, ten aanzien van de mogelijke kopers, voor de materiële schade door bouwdefecten of – gebreken.
Iedere zaak dient afzonderlijk te worden geanalyseerd om de aansprakelijkheid na te gaan van iedere persoon die in de bouw is tussengekomen.
In ieder geval is de maximale periode voor de gehele aansprakelijkheid 10 jaar. Deze aansprakelijkheid is daarbij gedekt door de tienjarige bouwverzekering.
Félix Ruix, advocaat in Marbella
