Le contrat de swap

Non seulement d’argent vit l’homme. Tout au long de l’histoire, l’humanité a échangé des objets, ce qui a été communément appelé le troc.

Cette forme de commerce se reflète dans le monde juridique à travers le contrat de swap.

Le swap est un contrat par lequel une partie s’engage à donner quelque chose pour en recevoir une autre (article 1538 du Code civil espagnol).

Les caractéristiques essentielles du contrat de swap sont les suivantes:

1. On transmet la propriété d’un objet ou d’un bien qui appartient à chacune des parties (nous n’entrerons pas dans les swaps dans lesquels les biens n’appartiennent pas aux parties).
2. Contrat bilatéral ou synallagmatique, c’est-à-dire, qu’il existe des obligations réciproques entre les parties.
3. Il s’agit d’un contrat onéreux, du fait qu’on échange des biens en propriété, avec une valeur déterminée. Il faut prendre en compte que, si une des parties ne transmet pas un bien, nous pouvons nous trouver devant une supposée donation.

Dans cette époque de crise dans laquelle nous sommes, nous trouvons des cas dans lesquels des particuliers s’adressent à nous avec l’idée d’échanger des propriétés immobilières et demandent des conseils fiscaux à cet égard.

En principe, le swap immobilier entre deux particuliers, se traduirait en coûts, frais et impôts suivants:

–           Impôt sur les Transmissions de Patrimoine de chaque partie (différence avec le contrat d’achat-vente, ou seul l’acquéreur est obligé à cet impôt)

–           Impôt municipal de Plus-value, pour les deux parties du contrat de swap.

–           Augmentation ou diminution du patrimoine de chaque partie en fonction de la valeur de l’immeuble échangé

–           Cas particuliers dans lesquels une des parties est un entrepreneur et nous nous trouvons avec changement de swap, de terrain contre bâtiment futur, mais ça, c’est une autre histoire.

–           Dans le cas ou une des parties soit non-résidentes fiscales en Espagne, nous devrons retenir 3% du prix du marché de l’immeuble échangé.

Par ailleurs, les swaps ayant une incidence sur des biens immobiliers exigent l’octroi d’un acte public de vente et l’inscription au Registre de la Propriété de la propriété. Les parties devront assumer aussi ce coût.

Ceci dit, n’hésitez pas à contacter notre bureau pour obtenir des conseils sur les situations dans lesquelles vous êtes titulaire d’un immeuble et vous désirez l’échanger avec un autre.

Félix Ruiz, avocat à Marbella.