Las arras en el contrato de compra-venta español

A día de hoy la mayoría de la gente que realiza un contrato de compra-venta en España, conoce o tiene un concepto general de las ARRAS, pero poca gente sabe que hay tres tipos diferentes de arras y que tienen consideraciones legales también muy diferentes según firmemos unas u otras, así que es importante conocerlas y saber lo que estamos firmando y las consecuencias que tendrá.

El Código Civil dedica al pacto de arras un solo artículo, el artículo 1454, el cual establece: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

La jurisprudencia ha distinguido tres tipos de arras, según la función que pueden cumplir en el contrato:

– Las arras confirmatorias.

Constituyen una parte del precio y su función es únicamente “confirmar” la existencia de un contrato, esto es, que las partes han llegado a un acuerdo de compraventa, con conformidad en la cosa y en el precio, jurídicamente vinculante para ellas desde que exista esa conformidad, como resulta de las reglas generales.

Suponen la aceptación y la confirmación de la compra por ambas partes, y se busca este término para evitar que el vendedor se vuelva atrás en caso de un mejor postor, y tener garantizada la compra al precio pactado.

Las arras confirmatorias, ni otorgan facultad de desistimiento del contrato a las partes, ni tampoco cumplen una función de liquidación anticipada de la indemnización de daños y perjuicios. Las partes no podrán desvincularse del contrato renunciando a las arras o devolviéndolas duplicadas, y, si alguna de ellas incumple el contrato, la otra parte podrá optar por reclamar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos (artículo 1124), indemnización que se fijará teniendo en cuenta el daño causado por el incumplimiento, en función de los criterios señalados en los artículos 1106 y siguientes. Esto es, la indemnización no tendrá por qué limitarse a la cantidad entregada como arras, ni a su devolución duplicada, pudiendo ser mayor o menor, según el perjuicio causado y la buena o mala fe del incumplidor.

Esta es la función que debe presumirse en las arras, según la doctrina jurisprudencial, a falta de pacto en contra. Esto es, si en el contrato se han entregado arras y nada se ha pactado sobre su función, se entenderán confirmatorias.

– Las arras penales.

Las arras penales, además de la genérica función confirmadora del contrato, cumplen otra, la de liquidación anticipada de la indemnización de daños y perjuicios para el supuesto de incumplimiento.

Se trataría, por lo tanto, de una cláusula penal cuya función, es sustituir a la indemnización de daños y perjuicios en caso de falta de cumplimiento.

Desde la perspectiva que las estamos analizando, si el comprador que ha entregado una cantidad como arras penales incumple el contrato de compraventa, negándose al pago del precio restante, sin causa justificativa para ello y estando dispuesto el vendedor a cumplir su prestación, el vendedor podrá, bien exigir el cumplimiento al comprador, bien solicitar la resolución del contrato.

Si el vendedor opta por exigir el cumplimiento, ello no excluye que pueda reclamar, además, los daños y perjuicios que se le hubieran causado, pues así lo contempla el artículo 1124 del Código Civil. Pero dichos daños y perjuicios deberán ser determinados judicialmente.

Solo podrá el vendedor reclamar conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la pena pactada, cuando se haya pactado expresamente. Estos pactos se suelen articular como la imposición de una pena por tiempo de retraso.

Si el vendedor opta por la resolución de la compraventa, hará suyas las arras penales, como indemnización por incumplimiento.

En este caso de arras penales, a diferencia de las arras penitenciales, la decisión de exigir el cumplimiento o la resolución es del vendedor, sin que el comprador pueda imponerle aceptar las arras como indemnización, o, dicho de otro modo, sin que el comprador pueda liberarse de la obligación renunciando a las arras.

– Las arras penitenciales.

Las arras serán penitenciales cuando permitan libremente desvincularse del contrato a las partes, vendedor o comprador, al primero devolviéndolas duplicadas, y al segundo, renunciando a ellas.

Las arras penitenciales constituyen un supuesto de obligación facultativa, en el que los obligados, vendedor o comprador, pueden liberarse de su obligación principal, decidiendo cumplir otra subsidiaria.

Esta es la función que contempla para las arras el artículo 1454 Código Civil, pero la doctrina jurisprudencial exige para atribuirles esta función penitencial que haya sido expresamente prevista en el contrato por las partes.

En la duda entre arras penales y penitenciales, debe optarse por dar preferencia a la función penal.

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Cecilio Sánchez abogado en España.